보증금반환소송에서 승소했고, 집주인이 돈을 주지 않아 재산명시까지 신청했습니다.
그런데 집주인이 제출한 재산목록을 확인해보니 보증금을 전부 회수할 만한 재산이 보이지 않습니다.
또는 집주인이 재산명시기일에 나오지 않거나 재산목록 제출에 제대로 응하지 않을 수도 있습니다.
이 단계에서 찾아보게 되는 것이 재산조회입니다.
그런데 실제 대한민국 법원 전자소송포털에서 재산조회신청서를 작성하려고 하면 또 새로운 문제가 생깁니다.
“은행은 어디까지 선택해야 하지?”
“부동산 조회도 같이 신청할 수 있나?”
“재산조회 신청사유에는 뭐라고 써야 하지?”
“조회기관을 많이 선택하면 비용도 많이 들까?”
재산조회는 쉽게 말하면 일정한 요건을 갖춘 채권자의 신청을 받아 법원이 금융기관·공공기관·단체 등에
“이 채무자 명의로 강제집행할 수 있는 재산이 있는지 확인해 주세요.”
라고 조회하는 절차입니다.
현행 민사집행법 제74조는 재산명시절차의 관할 법원이 일정한 사유가 있는 경우 재산명시를 신청했던 채권자의 신청에 따라 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의의 재산을 조회할 수 있도록 하고 있습니다.
이번 글에서는 집주인 재산조회 신청서 작성법부터 신청조건, 신청사유 예시, 은행·부동산 조회기관 선택 방법, 비용, 전자소송 신청순서와 조회결과를 받은 뒤 무엇을 해야 하는지까지 쉽게 정리해보겠습니다.
✔ 재산조회는 보통 재산명시 다음 단계입니다.
✔ 단순히 집주인 재산이 궁금하다는 이유만으로 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
✔ 재산목록만으로 집행채권 전액을 만족시키기 부족한 경우 등이 대표적인 신청사유입니다.
✔ 신청할 때는 조회할 기관·단체를 특정해야 합니다.
✔ 조회기관별 비용을 미리 납부해야 합니다.
✔ 현재 재산조회신청서 인지는 1,000원으로 법원 전자소송포털이 안내하고 있습니다.
✔ 전자소송포털의 민사집행 메뉴에서 재산조회신청서를 온라인 제출할 수 있습니다.
1. 재산조회는 재산명시와 무엇이 다를까?
이 둘을 먼저 구분해야 합니다.
| 구분 | 재산명시 | 재산조회 |
|---|---|---|
| 누가 재산정보를 냄? | 집주인이 직접 제출 | 금융기관·공공기관 등이 법원에 회보 |
| 역할 | 채무자 재산목록 확인 | 외부 기관을 통한 재산 추가 확인 |
| 순서 | 먼저 검토 | 법정 사유 충족 시 후속절차 |
| 다음 단계 | 재산조회 또는 강제집행 | 압류·추심·경매 |
즉
재산명시 = 집주인에게 직접 물어보는 단계
재산조회 = 법원이 기관을 통해 확인하는 단계
라고 생각하면 쉽습니다.
2. 보증금반환 판결만 있으면 바로 재산조회할 수 있을까?
아닙니다.
민사집행법 제74조는 재산조회 신청 사유를 따로 정하고 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 경우입니다.
주소보정을 했지만 법에서 정한 사유로 이를 해결할 수 없는 경우
② 집주인이 제출한 재산목록으로 채권을 모두 받을 수 없는 경우
예: 받을 보증금 5,000만원인데 재산목록에 집행 가능한 재산이 500만원 정도뿐인 경우
③ 집주인이 재산명시절차에 제대로 응하지 않은 경우
명시기일 불출석, 재산목록 제출 거부, 선서 거부 등 법이 정한 사유가 있는 경우
따라서 재산조회신청서에서는 내 사건이 어느 신청사유에 해당하는지 명확하게 설명하는 것이 중요합니다.
3. 가장 흔한 재산조회 사유는?
보증금 사건에서는 현실적으로 다음 유형이 가장 이해하기 쉽습니다.
예를 들어 집주인이 재산명시에서
- 예금 300만원
- 자동차 1대
- 그 밖에 특별한 재산 없음
이라고 제출했다고 가정해보겠습니다.
그런데 세입자가 받아야 할 보증금은 5,000만원입니다.
이 경우 집주인이 제출한 재산목록만으로는 집행채권 전액을 받을 수 없습니다.
민사집행법 제74조는 바로 이런 경우를 재산조회 사유 중 하나로 규정하고 있습니다.
4. 재산조회 신청서는 어디에 제출할까?
중요한 부분입니다.
재산조회는 재산명시절차의 관할 법원이 담당합니다.
따라서 일반적으로는 앞서 진행한 재산명시 사건과 연결해서 생각하면 됩니다.
민사집행법 제74조도 “재산명시절차의 관할 법원”이 재산조회를 할 수 있도록 규정합니다.
5. 재산조회 신청서 기본 구조
전자소송의 구체적인 입력 화면은 개편될 수 있지만, 기본적으로 다음 내용이 중요합니다.
② 채무자 정보
③ 기존 재산명시 사건 정보
④ 신청취지
⑤ 신청사유
⑥ 조회할 기관·단체
⑦ 조회할 재산 종류
⑧ 첨부서류
⑨ 조회비용
재산조회규칙도 조회명령에 사건 표시, 조회대상기관 명칭, 채무자의 인적사항, 조회할 재산 종류 등이 포함되도록 하고 있습니다.
6. 신청취지는 어떻게 작성하면 될까?
신청취지는 어렵게 길게 작성할 필요가 없습니다.
쉽게 말하면
“법에서 정한 기관에 집주인 명의 재산을 조회해 주세요.”
라는 의미입니다.
이해를 위한 신청취지 예시
별지 기재 기관·단체에 대하여 채무자 명의의 별지 기재 재산에 관한 조회를 실시하여 주시기 바랍니다.
실제 제출 시에는 전자소송포털의 최신 신청서 기본 문구와 항목을 우선 사용하는 것이 안전합니다.
7. 신청사유는 어떻게 써야 할까?
여기가 가장 중요합니다.
신청사유에서는 재산명시를 했다는 사실과, 그럼에도 왜 추가 조회가 필요한지를 설명하면 됩니다.
가장 기본적인 흐름은 이렇습니다.
↓
② 집주인이 돈을 주지 않았다
↓
③ 재산명시를 신청했다
↓
④ 재산목록만으로 보증금을 전부 받을 수 없다
↓
⑤ 그래서 재산조회가 필요하다
8. 재산목록이 부족한 경우 신청사유 예시
예를 들어 미반환 보증금이 5,000만원이라고 가정해보겠습니다.
채권자는 채무자를 상대로 임대차보증금 반환청구소송에서 승소하여 집행권원을 확보하였으나, 채무자는 현재까지 판결에 따른 금원을 지급하지 않고 있습니다.
이에 채권자는 채무자의 재산에 대한 강제집행을 위하여 ○○지방법원 2026카명○○○○ 재산명시를 신청하였습니다.
그러나 채무자가 제출한 재산목록에 기재된 재산만으로는 채권자의 집행채권 전액에 대한 만족을 얻기에 부족합니다.
따라서 민사집행법 제74조 제1항 제2호에 따라 채무자 명의의 집행 가능한 재산을 확인하기 위하여 이 사건 재산조회를 신청합니다.
사건번호, 판결금액, 재산명시 사건번호 등은 자신의 사건에 맞게 수정해야 합니다.
9. 집주인이 재산명시기일에 나오지 않은 경우
집주인이 정당한 이유 없이 명시기일에 나오지 않았다면 신청사유도 달라집니다.
이해를 위한 예시
그러나 채무자는 정당한 사유 없이 재산명시기일에 출석하지 아니하여 재산명시절차를 통해 강제집행 대상 재산을 확인하지 못하였습니다.
이에 민사집행법 제74조에서 정한 사유에 따라 채무자 명의의 재산을 확인하기 위하여 재산조회를 신청합니다.
실제 적용되는 조항과 신청사유는 재산명시 사건 진행내역을 확인해 정확하게 작성하는 것이 좋습니다.
10. 조회기관은 왜 직접 선택해야 할까?
재산조회에서는 법원이 알아서 세상의 모든 기관을 전부 조회해주는 구조가 아닙니다.
민사집행법 제74조 제2항은 신청인이 조회할 기관·단체를 특정해야 한다고 정하고 있습니다.
따라서 전자소송 단계에서
어떤 재산을 찾고 싶은지 → 어떤 기관을 조회할지
를 생각해야 합니다.
11. 은행 재산조회를 하고 싶다면?
집주인의 예금채권을 찾는 것이 목적이라면 금융기관 관련 조회를 검토하게 됩니다.
재산조회규칙은 금융기관 및 금융기관이 소속된 협회·연합회 등을 통한 전산 재산조회가 가능하도록 시스템을 마련하고 있습니다.
따라서 재산조회 결과 금융재산이 확인된다면 이후
재산조회 → 해당 금융기관 확인 → 채권압류 및 추심명령
으로 이어갈 수 있습니다.
재산조회 결과에서 은행이 확인됐다고 해서 돈이 자동으로 압류되는 것은 아닙니다.
재산조회와 채권압류는 별개의 절차입니다.
12. 금융기관은 무조건 많이 선택하는 것이 좋을까?
반드시 그렇다고 보기는 어렵습니다.
재산조회 신청인은 조회할 기관을 특정해야 하고 조회에 드는 비용도 미리 내야 하기 때문입니다.
따라서 조회대상이 많아질수록 예납해야 하는 조회비용도 달라질 수 있습니다.
실제 신청에서는
- 집주인의 금융재산을 전혀 모르는지
- 이미 거래은행에 대한 단서가 있는지
- 재산명시에서 어떤 금융정보가 확인됐는지
- 청구금액이 어느 정도인지
를 보고 조회범위를 선택하는 것이 현실적입니다.
13. 부동산은 어떻게 조회할까?
집주인 명의의 다른 부동산이 있는지를 확인하려는 경우 관련 부동산 재산정보를 관리하는 기관에 대한 조회를 검토할 수 있습니다.
재산조회제도는 금융재산뿐 아니라 채무자 명의의 다양한 재산을 조회하기 위한 제도이며, 신청서에는 조회대상기관과 조회할 재산의 종류를 구체적으로 특정하게 됩니다.
조회결과 집주인 명의의 부동산이 확인됐다면 바로 경매부터 신청하기보다는 먼저
- 등기사항증명서
- 근저당권
- 압류
- 가압류
- 예상 시세
- 선순위 채권
을 확인해야 합니다.
14. 은행과 부동산 중 무엇을 먼저 조회해야 할까?
모든 사건에 정답은 없지만 실익을 생각하면 이렇게 접근할 수 있습니다.
| 상황 | 우선 고려 |
|---|---|
| 집주인 금융재산을 전혀 모름 | 금융기관 조회 검토 |
| 임대사업을 여러 곳에서 하는 집주인 | 부동산 관련 조회도 중요 |
| 청구금액이 비교적 적음 | 빠른 예금채권 집행 실익 검토 |
| 보증금이 매우 큼 | 금융·부동산 모두 폭넓게 검토 |
| 이미 부동산 보유 단서가 있음 | 등기·선순위 분석 우선 |
조회 그 자체보다 조회 이후 어떤 재산에 강제집행하면 실제 회수 가능성이 높은가가 더 중요합니다.
15. 재산조회 비용은 얼마일까?
전자소송포털은 현재 재산조회신청서에 1,000원의 인지를 납부하도록 안내하고 있습니다.
하지만 이것이 전체 비용은 아닙니다.
민사집행법 제74조는 신청인이 조회에 드는 비용을 미리 내야 한다고 정하고 있습니다.
따라서 실제 비용 구조는
1,000원
+
조회기관별 재산조회 비용
+
필요한 기타 비용
이라고 이해하면 됩니다.
조회기관 수와 재산종류에 따라 비용이 달라질 수 있으므로 전자소송에서 기관을 선택한 뒤 표시되는 예납액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
16. 남은 조회비용은 돌려받을 수 있을까?
재산조회규칙에는 사건이 끝난 뒤 조회비용의 잔액이 남은 경우 이를 확인해 환급하는 절차가 마련되어 있습니다.
따라서 예납한 조회비용 전체가 무조건 최종 비용으로 사용된다고 생각할 필요는 없습니다.
17. 전자소송에서 재산조회 신청하는 순서
현재 대한민국 법원 전자소송포털에는 재산조회/채무불이행자명부 관련 민사집행 서류 메뉴가 마련되어 있습니다.
↓
STEP 2. 민사집행서류 메뉴 선택
↓
STEP 3. 재산조회/채무불이행자명부 메뉴 확인
↓
STEP 4. 재산조회신청서 선택
↓
STEP 5. 채권자·채무자 정보 입력
↓
STEP 6. 기존 재산명시 사건정보 입력
↓
STEP 7. 재산조회 신청사유 작성
↓
STEP 8. 조회할 기관·단체 선택
↓
STEP 9. 조회할 재산종류 선택
↓
STEP 10. 관련 서류 첨부
↓
STEP 11. 인지·조회비용 확인 및 납부
↓
STEP 12. 전자서명 후 제출
18. 재산조회 신청에 준비하면 좋은 자료
실제 사건에 따라 필요한 서류는 달라질 수 있지만, 미리 다음 자료를 정리해두면 신청서를 작성하기 편합니다.
□ 재산명시 사건번호
□ 재산명시 결정 및 사건 진행내역
□ 집주인이 제출한 재산목록
□ 현재 남은 집행채권 금액 계산자료
□ 집주인 인적사항
□ 재산조회 신청사유를 확인할 자료
19. 집주인 주민등록번호가 중요한 이유
재산조회는 동명이인을 잘못 조회해서는 안 됩니다.
재산조회규칙은 조회명령에 채무자의 이름·주소뿐 아니라 주민등록번호 등 인적사항을 입력하도록 규정하고 있습니다.
따라서 채무자를 정확하게 특정할 수 있는 인적사항이 중요합니다.
20. 재산조회 결과는 언제 기준일까?
재산조회규칙에 따르면 일반적으로 조회기관은 조회명령을 받은 다음 날 오전 0시 현재 채무자의 재산보유내역을 회보하도록 되어 있습니다. 일부 조회는 법에서 정한 과거기간의 보유내역을 대상으로 할 수도 있습니다.
즉 재산조회 결과는 영원히 유효한 고정 정보가 아니라 특정 시점의 재산정보라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
21. 재산조회 결과에서 은행 예금이 발견됐다면?
예를 들어 재산조회 결과 특정 금융기관의 재산정보가 확인됐다고 해보겠습니다.
다음 단계는 자동지급이 아닙니다.
↓
금융재산 확인
↓
해당 금융기관을 제3채무자로 특정
↓
채권압류 및 추심명령 신청
↓
추심
즉 조회는 재산을 찾는 과정이고, 압류·추심은 실제로 돈을 받아내는 과정입니다.
22. 부동산이 발견됐다면?
부동산 역시 바로 돈으로 바뀌는 것이 아닙니다.
먼저 등기사항증명서를 확인해
- 소유권
- 근저당권
- 압류·가압류
- 다른 선순위 권리
를 파악해야 합니다.
그리고 예상 매각가격에서 선순위 채권을 제외했을 때 내 보증금을 실제로 배당받을 가능성이 있는지 살펴본 뒤 강제경매 실익을 판단하는 것이 좋습니다.
23. 재산조회 결과를 다른 목적으로 사용해도 될까?
주의해야 합니다.
재산조회는 개인의 금융·재산정보를 다루는 민감한 절차입니다.
재산조회규칙은 재산조회 결과가 강제집행 이외의 목적으로 사용되는 것을 방지하기 위한 관리제도를 두고 있습니다.
따라서 조회결과를 인터넷이나 SNS 등에 공개하거나 다른 사적인 목적으로 활용해서는 안 됩니다.
24. 신청서 작성에서 많이 하는 실수
실수 2. 재산조회 법정사유를 구체적으로 적지 않음
실수 3. 기존 재산명시 사건번호를 확인하지 않음
실수 4. 조회기관을 아무 기준 없이 선택
실수 5. 조회비용 예납을 고려하지 않음
실수 6. 조회결과가 나오면 자동 압류된다고 생각함
실수 7. 부동산이 있다는 이유만으로 경매 실익을 확인하지 않음
25. 재산조회 전체 흐름 한 번에 정리
↓
집주인 미지급
↓
재산명시 신청
↓
재산목록 확인 또는 집주인 불응
↓
민사집행법 제74조 신청사유 확인
↓
재산조회신청서 작성
↓
은행·부동산 등 조회기관 선택
↓
조회비용 예납
↓
재산조회 결과 확인
↓
예금 → 채권압류·추심
부동산 → 권리분석 후 강제경매 검토
↓
실제 보증금 회수
26. 재산조회 신청 전 체크리스트
□ 재산명시 사건 진행 여부 확인
□ 재산명시 사건번호 확인
□ 재산목록 확인
□ 채무자 불응 여부 확인
신청사유
□ 민사집행법 제74조 신청사유 확인
□ 재산목록만으로 채권 회수가 부족한지 확인
금액
□ 현재 미지급 보증금 확인
□ 일부 지급액 반영
□ 판결상 이자 등 확인
조회기관
□ 금융기관 조회 필요 여부
□ 부동산 등 다른 재산조회 필요 여부
□ 조회대상기관 선택
비용
□ 신청 인지 1,000원 확인
□ 기관별 재산조회비용 확인
□ 조회비용 예납
전자소송
□ 신청취지 확인
□ 신청사유 확인
□ 집주인 인적사항 확인
□ 첨부자료 확인
□ 전자서명 후 제출
27. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 보증금반환소송에서 승소하면 바로 재산조회할 수 있나요?
아닙니다. 재산조회는 민사집행법 제74조가 정한 재산명시절차 관련 사유가 있는 경우에 신청할 수 있습니다. 대표적으로 채무자가 제출한 재산목록만으로 집행채권 전부를 만족시키기에 부족한 경우 등이 있습니다.
Q2. 재산조회 신청사유는 어떻게 쓰나요?
집행권원을 확보했으나 채무자가 변제하지 않았다는 사실, 재산명시를 진행했다는 사실, 재산목록만으로 보증금 전액 회수가 어렵거나 채무자가 명시절차에 불응했다는 사실을 사건에 맞춰 정리하는 것이 핵심입니다.
Q3. 재산조회 비용은 얼마인가요?
현재 전자소송포털은 재산조회신청서 인지를 1,000원으로 안내하고 있습니다. 여기에 조회기관별 조회비용을 미리 납부해야 하므로 실제 총 비용은 조회범위에 따라 달라집니다.
Q4. 은행을 여러 곳 조회할 수 있나요?
재산조회제도에서는 조회대상기관을 특정하여 신청하고 관련 금융기관·협회 등을 통한 재산조회가 가능하도록 절차가 마련되어 있습니다. 다만 선택하는 기관과 조회범위에 따라 비용도 달라질 수 있습니다.
Q5. 재산조회에서 은행이 나오면 바로 압류되나요?
아닙니다. 재산조회는 재산을 확인하는 절차이고 실제 예금채권을 회수하려면 별도의 채권압류 및 추심명령을 신청해야 할 수 있습니다.
Q6. 부동산이 발견되면 바로 경매해야 하나요?
부동산이 발견됐다고 무조건 강제경매가 유리한 것은 아닙니다. 근저당권 등 선순위 권리와 예상 매각가격을 확인해 실제 배당 가능성이 있는지 먼저 계산하는 것이 중요합니다.
Q7. 전자소송으로 직접 신청할 수 있나요?
네. 현재 대한민국 법원 전자소송포털에는 재산조회/채무불이행자명부 관련 민사집행 서류 메뉴가 제공되고 있습니다.
마무리｜재산조회는 ‘많이 조회’보다 ‘회수 가능한 재산을 찾는 것’이 중요합니다
집주인 재산조회 신청서는 어떻게 작성해야 할까요?
가장 먼저 확인해야 할 것은 은행 이름이 아닙니다.
내 사건이 재산조회 신청조건을 충족하는가?
부터 확인해야 합니다.
현행 민사집행법 제74조는 재산명시 이후 일정한 사유가 있을 때 재산조회를 허용하고 있으며, 신청인은 조회할 기관·단체를 특정하고 조회에 필요한 비용을 미리 내야 합니다.
따라서 전체 흐름은 이렇게 기억하면 쉽습니다.
↓
재산목록이 부족하거나 집주인 불응
↓
재산조회 신청조건 확인
↓
조회기관 선택
↓
신청사유 작성
↓
조회비용 예납
↓
재산조회
↓
실제 집행할 재산 선택
↓
채권압류·추심 또는 부동산 강제경매
그리고 조회기관은 무조건 많이 선택한다고 좋은 것이 아닙니다.
조회에는 비용이 들고, 재산을 발견해도 압류금지 대상이거나 선순위 채권이 많다면 실제 회수에는 도움이 되지 않을 수도 있습니다.
따라서 재산조회의 최종 목표는
“집주인 재산이 얼마나 많은가?”
가 아니라
“어떤 재산에 강제집행하면 실제 보증금을 돌려받을 가능성이 가장 높은가?”
를 찾는 것입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 민사집행법, 재산조회규칙 및 대한민국 법원 전자소송포털의 공식 자료를 바탕으로 일반적인 재산조회 신청방법을 설명했습니다. 실제 조회대상기관, 조회비용, 신청사유, 제출서류는 재산명시 사건 진행상황과 조회하려는 재산 종류 등에 따라 달라질 수 있으므로 신청 당시 전자소송포털과 관할 법원의 최신 안내를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
참고 기관
- 국가법령정보센터 - 민사집행법 제74조
- 사법정보공개포털 - 재산조회규칙
- 대한민국 법원 전자소송포털 - 재산조회신청서 및 민사집행서류
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