전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.
이사 날짜까지 다가와 임차권등기명령을 알아봤는데, 막상 신청서를 열어보면 또 다른 문제가 생깁니다.
“신청취지는 뭐라고 써야 하지?”
“신청이유는 어디까지 적어야 하지?”
“보증금 일부만 못 받은 경우에는 금액을 어떻게 쓰지?”
“계약서 외에 어떤 서류를 첨부해야 하지?”
법원 서류라는 이유만으로 어렵게 느껴질 수 있지만 기본 구조만 이해하면 생각보다 복잡하지 않습니다.
주택임대차보호법은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있으며, 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임차주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적도록 규정하고 있습니다.
이번 글에서는 임차권등기명령 신청서 작성법을 중심으로 신청취지 예시, 신청이유 예시, 필요서류, 일부 보증금 미반환 시 작성법, 전자소송 신청서 찾는 방법까지 하나씩 정리해보겠습니다.
✔ 계약이 실제로 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우 신청할 수 있습니다.
✔ 보증금 전액이 아니라 일부만 받지 못한 경우도 신청할 수 있습니다.
✔ 신청서에는 반환받지 못한 보증금액을 정확하게 적습니다.
✔ 신청이유에는 계약 체결 → 계약 종료 → 보증금 미반환 순서로 사실관계를 정리하면 이해하기 쉽습니다.
✔ 기존에 대항력·우선변제권을 취득했다면 점유 시작일, 주민등록일, 확정일자 등의 내용을 적게 됩니다.
✔ 임대차계약서, 등기사항증명서 및 상황에 따른 주민등록·점유·확정일자 관련 자료 등을 준비해야 합니다.
1. 임차권등기명령 신청 전에 먼저 확인할 두 가지
신청서부터 작성하기 전에 신청요건을 먼저 확인해야 합니다.
① 임대차가 종료됐는가?
임차권등기명령은 기본적으로 임대차가 끝난 후 사용할 수 있는 제도입니다.
계약기간 만료뿐 아니라 적법한 해지통고 또는 합의해지 등에 의해 임대차가 종료된 경우도 포함될 수 있습니다.
② 보증금을 전부 돌려받았는가?
계약이 끝났지만 보증금을 받지 못했다면 신청요건을 검토할 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 보증금 전액을 못 받은 경우만 해당하는 것이 아니라는 것입니다.
예를 들어 보증금 3,000만원 가운데 2,800만원만 반환받아 200만원이 남아 있다면 반환받지 못한 금액을 기준으로 신청할 수 있습니다. 공식 생활법령정보도 신청서에 ‘반환받지 못한 임차보증금액’을 기재하도록 안내하고 있습니다.
2. 임차권등기명령 신청서는 어디에서 구할까?
현재 대한민국 법원 전자소송포털에서는 ‘주택임차권 등기명령 신청서’ 양식을 제공하고 있습니다.
검색 결과에는 일반 주택용뿐 아니라 건물 중 일부를 임차한 경우와 구분건물용 신청서도 별도로 제공되고 있습니다.
따라서 인터넷에서 임의로 만들어진 양식을 사용하는 것보다 대한민국 법원에서 제공하는 최신 양식을 사용하는 것을 추천합니다.
아파트·빌라 한 세대 전체를 임차했다면 일반적인 주택임차권 등기명령 신청서를 먼저 확인합니다.
다가구주택의 특정 방 등 건물의 일부분만 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면 등이 필요할 수 있으므로 ‘건물 중 일부’ 관련 양식을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
3. 신청서 전체 구조부터 이해하면 쉽습니다
공식 생활법령정보에 따르면 임차권등기명령 신청서에는 대체로 다음 내용을 기재합니다.
① 사건의 표시
② 임차인과 임대인의 성명·주소 등
③ 임차주택의 표시
④ 반환받지 못한 임차보증금액
⑤ 신청취지
⑥ 신청이유
⑦ 첨부서류의 표시
⑧ 작성 연월일
⑨ 법원의 표시
처음 보면 복잡해 보이지만 실질적으로 가장 고민하게 되는 부분은 ‘신청취지’와 ‘신청이유’입니다.
이 두 부분을 중심으로 살펴보겠습니다.
4. ‘신청취지’는 무엇을 쓰는 곳일까?
쉽게 설명하면 신청취지는
“법원에 무엇을 해달라고 요청하는가?”
를 적는 부분입니다.
즉 내가 임차한 주택에 대해 임차권등기명령을 내려달라는 내용을 적습니다.
주택임대차보호법도 신청서에 ‘신청의 취지 및 이유’를 기재하도록 명시하고 있습니다.
신청취지 예시
별지 목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.
라는 결정을 구합니다.
다만 실제 법원 양식의 표현이나 기재 방법은 신청 대상 부동산 형태에 따라 달라질 수 있으므로 전자소송포털에서 제공하는 최신 양식의 문구와 작성란을 우선하는 것이 좋습니다.
5. 가장 중요한 ‘신청이유’는 어떻게 쓸까?
많은 분이 신청이유에서 막힙니다.
하지만 소설처럼 길게 쓸 필요는 없습니다.
신청이유에는 기본적으로
계약을 체결했고 → 임대차가 종료됐고 → 아직 보증금을 돌려받지 못했다
는 사실이 드러나면 됩니다.
공식 안내상 신청이유에는 임대차계약 체결 사실과 계약내용, 계약이 종료된 원인 등을 기재하며, 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우 점유 시작일·주민등록일·확정일자 등의 사실도 기재합니다.
가장 기본적인 작성 순서
↓
2단계 보증금과 계약기간
↓
3단계 주택 인도·전입신고·확정일자 관련 사실
↓
4단계 계약 종료 사유와 날짜
↓
5단계 아직 반환받지 못한 보증금
↓
6단계 그래서 임차권등기명령을 신청한다는 내용
6. 임차권등기명령 신청이유 예시｜계약기간이 만료된 경우
가장 흔한 사례입니다.
예를 들어 다음 조건이라고 가정해보겠습니다.
임대인 : 김○○
보증금 : 30,000,000원
계약기간 : 2024년 9월 1일 ~ 2026년 8월 31일
전입신고 : 2024년 9월 2일
확정일자 : 2024년 9월 2일
현재 미반환 보증금 : 30,000,000원
신청이유 예시
1. 신청인은 2024년 9월 1일 피신청인과 별지 목록 기재 주택에 관하여 임대차보증금 30,000,000원, 임대차기간 2024년 9월 1일부터 2026년 8월 31일까지로 정하여 임대차계약을 체결하였습니다.
2. 신청인은 위 주택을 인도받아 거주하였으며 2024년 9월 2일 전입신고를 마치고 같은 날 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.
3. 위 임대차계약은 2026년 8월 31일 계약기간 만료로 종료되었습니다.
4. 그러나 피신청인은 현재까지 신청인에게 임대차보증금 30,000,000원을 반환하지 않고 있습니다.
5. 이에 신청인은 임차보증금 반환채권을 보전하고 임차주택에서 이사하기 위하여 이 사건 임차권등기명령을 신청합니다.
위 문구는 이해를 돕기 위한 예시입니다.
실제 신청에서는 자신의 계약기간, 주소, 보증금, 점유·전입·확정일자 및 계약 종료 사유에 맞게 작성해야 합니다.
7. 보증금 일부만 돌려받은 경우 신청이유는?
보증금 일부를 돌려받았다면 신청서에 총 보증금 전체를 미반환액처럼 적지 않도록 주의해야 합니다.
공식 안내는 신청서에 ‘반환받지 못한 임차보증금액’을 적도록 하고 있습니다.
예를 들어
반환받은 보증금 : 25,000,000원
미반환 보증금 : 5,000,000원
이라면 신청이유를 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
따라서 현재 반환받지 못한 임차보증금은 5,000,000원입니다.
신청인은 위 미반환 임차보증금 반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 임차권등기명령을 신청합니다.
가능하다면 일부 반환을 확인할 수 있는 계좌 입금내역도 함께 정리해두는 것이 사실관계를 설명하는 데 도움이 됩니다.
8. 집주인이 “다음 세입자 들어오면 주겠다”고 한 경우
이 역시 매우 흔한 상황입니다.
신청서에 집주인을 비난하거나 감정적인 표현을 넣을 필요는 없습니다.
객관적인 사실만 적으면 됩니다.
예시
신청인은 피신청인에게 임차보증금 반환을 요청하였으나 피신청인은 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 반환하겠다는 취지로 답변하였고, 현재까지 임차보증금을 반환하지 않고 있습니다.
이에 신청인은 임차보증금 반환채권을 보전하기 위하여 이 사건 임차권등기명령을 신청합니다.
핵심은 집주인이 나쁜 사람이라는 것을 설명하는 것이 아니라 계약이 종료됐는데 보증금이 반환되지 않았다는 사실을 보여주는 것입니다.
9. 묵시적 갱신 후 해지한 경우에는 무엇을 적을까?
신청이유에는 계약이 어떻게 종료됐는지도 중요합니다.
공식 생활법령정보 역시 신청이유에 계약 종료 원인이 된 사실을 적도록 설명합니다.
따라서 계약기간 단순 만료가 아니라 해지통고 등을 통해 종료됐다면
- 언제 해지통고를 했는지
- 어떤 방식으로 통보했는지
- 법적으로 임대차가 종료되는 날짜가 언제인지
를 확인하여 사실관계를 적어야 합니다.
이 경우에는 단순 계약기간 만료 사례보다 종료 시점 계산이 중요하므로 문자·카카오톡·내용증명 등 해지통보 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
10. 전입신고일과 확정일자는 왜 적을까?
임차권등기명령 신청에서는 기존에 대항력이나 우선변제권을 취득했는지를 확인하는 것이 중요합니다.
공식 안내는 신청 당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 점유·주민등록과 함께 확정일자를 받은 사실 등을 기재하도록 설명합니다.
따라서 신청 전 아래 날짜를 정확히 정리해두는 것이 좋습니다.
✅ 임대차계약 체결일
✅ 실제 입주일
✅ 전입신고일
✅ 확정일자 받은 날
✅ 임대차 종료일
✅ 보증금 반환을 요청한 날
11. 임차권등기명령 필요서류 총정리
신청서만 제출한다고 끝나는 것은 아닙니다.
법원에서 신청요건을 판단할 수 있도록 관련 자료를 첨부해야 합니다.
공식 생활법령정보가 안내하는 대표적인 첨부자료는 다음과 같습니다.
✅ 임차주택의 등기사항증명서
✅ 임대차계약서
✅ 점유 시작일과 주민등록일을 소명할 수 있는 자료
✅ 우선변제권을 주장하는 경우 확정일자가 있는 임대차계약서 등 관련 자료
✅ 임대차 종료 사실을 확인할 수 있는 자료
✅ 보증금 미반환 사실 또는 일부 반환 금액을 확인할 수 있는 자료
✅ 건물 일부만 임차한 경우 임차 부분을 표시한 도면
✅ 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우 실제 주거용으로 사용했다는 사실을 증명할 자료
공식 규정상 소유자로 등기된 주택은 등기사항증명서를 첨부하고, 일부 임차나 등기부상 용도와 실제 사용이 다른 경우 등에는 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
12. 계약 종료 사실을 증명하는 자료는 무엇이 좋을까?
계약기간이 계약서에 명확하게 적혀 있고 그 기간이 만료됐다면 계약서 자체가 중요한 자료가 됩니다.
하지만 중도해지, 묵시적 갱신 이후 해지처럼 별도의 의사표시가 있었다면
- 문자
- 카카오톡
- 내용증명
- 임대인이 해지를 확인한 메시지
등 종료 과정이 드러나는 자료를 함께 준비하는 것이 좋습니다.
이는 신청이유에서 ‘계약이 종료된 원인’을 적어야 하기 때문입니다.
13. 집주인에게 보증금 반환을 요구한 문자도 제출해야 할까?
모든 사건에서 동일한 첨부자료가 요구되는 것은 아니지만, 보증금 반환을 실제로 요청했다는 메시지가 있다면 보관해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 다음과 같은 문자입니다.
임대차계약이 2026년 8월 31일 종료되므로 계약 종료일에 보증금 3,000만원을 반환 부탁드립니다.
새집 입주 일정이 예정되어 있으니 반환 일정을 확인해주시면 감사하겠습니다.
그리고 집주인이
“새로운 세입자가 들어오면 주겠습니다.”
라고 답했다면 해당 메시지도 사실관계를 설명하는 자료로 보관해두는 것이 좋습니다.
14. 임차주택의 표시에서 실수하지 마세요
신청서에는 임대차 목적이 된 주택을 정확하게 표시해야 합니다.
가장 안전한 방법은 등기사항증명서의 부동산 표시를 확인하면서 작성하는 것입니다.
아파트라면 동·호수를 포함한 구분건물 정보가 정확해야 하고, 다가구주택 일부를 임차했다면 실제 임차한 부분을 특정해야 할 수 있습니다.
주택의 일부분을 임차한 경우에는 해당 부분을 표시한 도면을 첨부하도록 법에서 규정하고 있습니다.
15. 임대인 주소를 모르면 어떻게 할까?
신청서에는 임차인과 임대인의 성명과 주소 등을 적게 됩니다.
우선
- 임대차계약서
- 부동산 등기사항증명서
- 기존에 주고받은 서류
에 기재된 임대인 정보를 확인합니다.
계약 이후 소유권이 변경됐거나 주소가 달라지는 등 복잡한 사정이 있다면 임의로 추측해 작성하기보다 현재 등기부와 관련 자료를 확인하고 필요하면 법원 안내를 받는 편이 안전합니다.
16. 전자소송으로 신청할 때도 내용은 같을까?
대한민국 법원 전자소송포털에서도 현재 주택임차권등기명령 신청 관련 서류가 제공되고 있습니다.
온라인으로 신청하더라도 기본적으로 법에서 요구하는
- 신청취지
- 신청이유
- 부동산 표시
- 임대차계약 사실
- 보증금 미반환 사실
- 관련 첨부서류
등이 필요하다는 점은 동일합니다.
처음 전자소송을 이용한다면 미리 계약서와 필요한 자료를 PDF나 이미지 형태로 정리해두면 입력 과정이 훨씬 수월합니다.
17. 신청서 작성할 때 흔히 하는 실수
① 감정적인 내용을 길게 적는 것
“집주인이 너무 무책임하고 전화도 받지 않는다”는 감정적인 설명보다 계약 체결·종료·미반환 사실이 중요합니다.
② 보증금 일부를 받았는데 전체 금액을 미반환액으로 적는 것
현재 실제로 반환받지 못한 금액을 정확하게 계산하세요. 공식 신청 안내도 반환받지 못한 임차보증금액을 적도록 하고 있습니다.
③ 계약 종료 날짜를 잘못 계산하는 것
특히 묵시적 갱신 후 해지처럼 종료 시점을 따져야 하는 경우라면 날짜를 정확하게 확인해야 합니다.
④ 전입신고일과 확정일자를 대충 기억해서 적는 것
기억에 의존하기보다 실제 서류를 확인하세요.
⑤ 임차주택 주소를 계약서만 보고 적는 것
등기사항증명서의 부동산 표시와 함께 확인하는 것이 좋습니다.
⑥ 신청했다고 바로 전출하는 것
앞 글에서도 강조했듯이 신청서 접수와 실제 임차권등기 완료는 다릅니다. 법은 집행에 따른 임차권등기를 마치면 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 규정하고 있습니다.
18. 신청 전 마지막 체크리스트
✅ 총 보증금 확인
✅ 현재 반환받은 금액 확인
✅ 실제 미반환 보증금 계산
✅ 임대차계약서 준비
✅ 등기사항증명서 준비
✅ 입주일 확인
✅ 전입신고일 확인
✅ 확정일자 확인
✅ 계약 종료일 확인
✅ 해지통보가 있었다면 관련 문자 준비
✅ 보증금 반환요청 문자·내용증명 보관
✅ 신청취지 작성
✅ 신청이유 작성
✅ 첨부서류 목록 확인
✅ 신청 후 실제 임차권등기 완료 전 섣불리 전출하지 않기
19. 신청이유를 아주 짧게 정리한다면?
복잡하게 느껴진다면 아래 구조만 기억해도 도움이 됩니다.
↓
입주하고 전입신고·확정일자를 받았다.
↓
계약이 종료됐다.
↓
보증금을 아직 못 받았다.
↓
그래서 임차권등기명령을 신청한다.
결국 신청이유의 기본 구조는 이 다섯 가지입니다.
20. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 임차권등기명령 신청서를 직접 작성해도 되나요?
임차인이 직접 신청할 수 있으며, 대한민국 법원 전자소송포털에서도 주택임차권등기명령 신청 양식을 제공하고 있습니다.
Q2. 신청이유를 길게 써야 하나요?
반드시 길게 쓸 필요는 없습니다. 계약 체결 내용, 계약 종료 사유, 보증금 미반환 사실과 대항력·우선변제권 관련 사실 등 법원이 판단하는 데 필요한 사실관계를 객관적으로 정리하는 것이 중요합니다.
Q3. 보증금 일부만 못 받았다면 얼마를 적나요?
현재 반환받지 못한 임차보증금액을 적습니다. 예를 들어 3,000만원 중 2,500만원을 받았다면 미반환 금액은 500만원입니다.
Q4. 확정일자가 없으면 임차권등기명령을 못 하나요?
임차권등기명령의 기본 신청요건은 임대차가 종료되고 보증금이 반환되지 않은 경우입니다. 다만 기존 대항력·우선변제권 취득 여부에 따라 기재하고 소명할 내용이 달라질 수 있으므로 자신의 전입·점유·확정일자 상태를 정확하게 확인해야 합니다.
Q5. 집주인의 동의가 필요한가요?
임차권등기명령은 임대차가 끝나고 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 임대인의 사전 동의를 신청요건으로 두고 있지는 않습니다.
Q6. 신청 비용은 돌려받을 수 있나요?
주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청 및 이에 따른 임차권등기와 관련해 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
Q7. 신청서를 제출하면 바로 이사해도 되나요?
단순 접수와 임차권등기 완료는 다릅니다. 법은 임차권등기를 마친 경우 기존 대항력과 우선변제권을 유지하도록 정하고 있으므로 실제 등기가 완료됐는지를 확인한 뒤 전출 여부를 판단하는 것이 중요합니다.
마무리｜신청이유는 어렵게 쓰는 것보다 정확하게 쓰는 것이 중요합니다
임차권등기명령 신청서는 어떻게 작성하면 될까요?
법원에 제출하는 문서라고 해서 어려운 법률용어로 가득 채울 필요는 없습니다.
오히려 중요한 것은
↓
보증금이 얼마인지
↓
언제 입주·전입했는지
↓
계약이 언제, 왜 종료됐는지
↓
현재 얼마를 돌려받지 못했는지
를 정확하게 적는 것입니다.
특히 신청이유를 쓸 때 집주인과 있었던 감정적인 갈등을 길게 설명하기보다는 임대차계약 체결 → 점유·전입 → 계약 종료 → 보증금 미반환의 순서로 객관적인 사실을 정리해보세요.
그리고 보증금 일부를 이미 받았다면 반드시 현재 남아 있는 미반환 금액을 다시 계산해야 합니다.
마지막으로 신청서 제출보다 더 중요한 것이 있습니다.
임차권등기명령을 신청했다고 바로 전출하지 말고 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인하는 것입니다.
주택임대차보호법은 임차권등기를 마친 뒤 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황은 누구에게나 부담스럽지만, 계약서와 날짜, 반환금액을 하나씩 정리하면 신청서 작성도 훨씬 명확해집니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 대한민국 주택임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보 및 대한민국 법원 전자소송포털의 공식 자료를 바탕으로 일반적인 신청서 작성 방법을 설명한 글입니다. 실제 사건의 계약 종료 사유, 대항력·우선변제권, 소유권 변동, 경매·압류 여부 등에 따라 작성 내용과 필요서류가 달라질 수 있으므로 복잡한 사건은 관할 법원 또는 법률 전문가에게 개별 확인하는 것이 좋습니다.
참고 기관
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차권등기명령 신청요건·신청절차·첨부서류
- 대한민국 법원 전자소송포털 - 주택임차권 등기명령 신청서 양식
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