보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 해서 임차권등기명령까지 신청했습니다.
등기사항증명서를 확인해보니 임차권등기도 정상적으로 기입됐습니다.
그런데 집주인은 여전히 이렇게 이야기합니다.
“지금 돈이 없습니다.”
“다음 세입자가 들어오면 드릴게요.”
“집이 팔리면 보증금을 돌려드리겠습니다.”
여기서 많이 생기는 오해가 하나 있습니다.
임차권등기명령을 해두면 법원이 자동으로 집주인에게서 보증금을 받아주는 것 아니야?
그렇지는 않습니다.
임차권등기명령의 핵심은 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하도록 임차인의 권리를 보호하는 데 있습니다.
현행 주택임대차보호법도 임차권등기를 마친 경우 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하도록 규정하고 있습니다.
즉 임차권등기명령은 ‘돈을 받아내는 절차’라기보다 ‘돈을 받기 전까지 내 권리를 지켜두는 절차’라고 이해하는 것이 쉽습니다.
그렇다면 임차권등기까지 했는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 다음에는 무엇을 해야 할까요?
일반적으로는
반환 요청 → 내용증명 → 지급명령 또는 분쟁조정 → 보증금반환청구소송 → 필요하면 강제집행
순서로 검토해볼 수 있습니다.
공식 생활법령정보 역시 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않을 경우 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등을 통해 집행권원을 확보할 수 있다고 안내합니다.
✔ 임차권등기가 끝났다고 보증금이 자동으로 지급되는 것은 아닙니다.
✔ 집주인이 지급을 미룬다면 반환 금액과 기한을 서면으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
✔ 내용증명은 반환 요구 사실과 시점을 명확하게 남기는 데 활용할 수 있습니다.
✔ 집주인이 반환의무와 금액을 크게 다투지 않는다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.
✔ 지급명령에 집주인이 이의하면 일반 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.
✔ 책임이나 반환금액 자체를 크게 다툰다면 처음부터 보증금반환청구소송이나 분쟁조정을 검토할 수 있습니다.
✔ 판결이나 확정된 지급명령 같은 집행권원을 확보했는데도 지급하지 않는다면 그다음은 강제집행 문제입니다.
1. 먼저 이해해야 할 것｜임차권등기와 보증금 반환은 별개입니다
임차권등기명령을 신청한 이유를 다시 생각해보면 이해하기 쉽습니다.
원래 세입자는 주택을 인도받고 주민등록 등 일정 요건을 갖춤으로써 대항력을 확보하게 됩니다.
그런데 보증금을 받지 못한 채 새로운 집으로 이사를 가야 하면 기존 주택의 점유나 주민등록 상태가 바뀔 수 있습니다.
이때 임차권등기를 마치면 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 계속 유지할 수 있도록 주택임대차보호법이 보호하고 있습니다.
하지만 임차권등기가 됐다고 해서
법원이 집주인 통장에서 자동으로 보증금을 빼서 세입자에게 보내주는 것은 아닙니다.
집주인이 자발적으로 반환하지 않는다면 결국 돈을 받아내기 위한 별도의 절차를 진행해야 할 수 있습니다.
2. 가장 먼저 해야 할 일｜남은 보증금 금액부터 정확하게 정리하세요
법적 절차를 생각하기 전에 먼저 정확한 금액을 정리해야 합니다.
예를 들어
이미 돌려받은 금액 : 20,000,000원
현재 미반환 보증금 : 10,000,000원
처럼 실제 미반환 금액을 계산합니다.
여기에 집주인이
- 미납 월세
- 관리비
- 원상복구비
- 도배비
- 장판비
등을 주장한다면 어떤 금액을 왜 공제하겠다는 것인지도 따로 정리해두는 것이 좋습니다.
특히 집주인과 세입자가 반환해야 할 보증금 액수 자체를 다투고 있는지, 아니면 집주인도 금액은 인정하지만 단순히 돈이 없어 지급을 미루는 것인지에 따라 다음 절차가 달라질 수 있습니다.
3. 집주인이 보증금 반환 의무를 인정한다면 문자로 날짜를 확정하세요
예를 들어 집주인이 이렇게 이야기한다고 가정해보겠습니다.
“1,000만원 돌려줘야 하는 것은 맞는데 지금 돈이 없어요.”
이런 경우에는 전화로만 이야기를 끝내기보다 문자나 카카오톡으로 반환금액과 날짜를 남겨두는 것이 좋습니다.
문자 예시
○○아파트 ○동 ○호 임대차계약 종료 후 현재까지 반환되지 않은 임대차보증금은 10,000,000원입니다.
말씀하신 대로 위 미반환 보증금을 2026년 ○월 ○일까지 반환 부탁드립니다.
입금계좌는 기존에 안내드린 계좌와 동일합니다.
해당 날짜까지 반환이 어려운 경우 정확한 지급일정을 회신 부탁드립니다.
이런 기록이 있으면 나중에
얼마를 반환하기로 했는지, 집주인이 반환 의무를 인정했는지
등을 정리하는 데 도움이 될 수 있습니다.
4. 계속 미루면 내용증명을 보내볼 수 있습니다
문자로 여러 번 요청했는데도
“다음 달에 드리겠습니다.”
“조금만 기다려주세요.”
라는 답변만 반복된다면 다음 단계로 내용증명을 생각해볼 수 있습니다.
찾기쉬운 생활법령정보도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임대차계약 사실, 임대차 종료 사실, 반환받아야 할 보증금액 등을 기재한 내용증명우편을 보내 반환을 독촉하는 방법을 안내하고 있습니다.
5. 내용증명을 보내면 바로 돈을 받을 수 있을까?
내용증명 자체가 법원의 강제집행 명령은 아닙니다.
즉 내용증명을 보낸다고 우체국이나 법원이 집주인에게서 돈을 받아주는 것은 아닙니다.
다만
- 언제 보증금을 요구했는지
- 얼마를 요구했는지
- 어느 날짜까지 반환하라고 했는지
- 집주인이 계속 반환하지 않았다는 경과
를 명확하게 남기는 데 도움이 됩니다.
그래서 실무적으로는 문자 요청 후에도 해결되지 않는다면 정식으로 반환을 독촉하는 단계로 활용하기 좋습니다.
공식 생활법령정보도 내용증명 후 보증금을 돌려주지 않는 경우 지급명령·민사조정·소송 등의 법적 절차를 검토할 수 있다고 안내합니다.
6. 보증금 반환 내용증명에는 무엇을 쓰면 될까?
너무 어려운 법률용어를 사용할 필요는 없습니다.
① 임대인·임차인의 이름
② 임차주택 주소
③ 임대차계약 기간
④ 총 보증금
⑤ 임대차 종료일
⑥ 이미 돌려받은 금액
⑦ 아직 돌려받지 못한 금액
⑧ 임차권등기 완료 여부
⑨ 반환을 요구하는 날짜
⑩ 기한까지 반환되지 않을 경우 법적 절차를 검토한다는 내용
내용증명 예시
본인은 귀하와 ○○시 ○○구 ○○로 ○○ 소재 주택에 관하여 임대차보증금 30,000,000원으로 임대차계약을 체결하였습니다.
위 임대차계약은 2026년 ○월 ○일 종료되었으나 현재까지 임대차보증금 중 10,000,000원이 반환되지 않고 있습니다.
본인은 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 위하여 임차권등기명령을 신청하였고 현재 해당 주택에 임차권등기가 완료된 상태입니다.
이에 미반환 임대차보증금 10,000,000원을 2026년 ○월 ○일까지 아래 계좌로 반환해주시기 바랍니다.
위 기한까지 반환되지 않을 경우 지급명령, 보증금반환청구소송 등 필요한 법적 절차를 검토할 예정임을 알려드립니다.
위 문구는 기본적인 이해를 위한 예시이므로 실제 계약기간과 금액, 계약 종료 사유 등에 맞게 수정해야 합니다.
7. 내용증명에도 반응이 없다면 지급명령을 검토할 수 있습니다
집주인이 보증금을 반환해야 한다는 사실과 금액 자체를 크게 다투지 않는다면 지급명령이 다음 선택지가 될 수 있습니다.
지급명령은 금전 등의 지급을 요구하는 청구에서 채권자의 신청을 바탕으로 법원이 채무자를 먼저 심문하지 않고 서면심리를 통해 지급을 명하는 절차입니다.
공식 생활법령정보는 법정 출석 없이 비교적 적은 비용으로 진행할 수 있는 장점이 있지만 상대방이 이의하면 일반 소송절차로 넘어갈 수 있는 제도라고 설명합니다.
대한민국 법원 전자소송포털에서도 현재 지급명령 신청서를 인터넷으로 제출할 수 있습니다.
8. 이런 경우 지급명령이 비교적 잘 맞습니다.
예를 들어 집주인이 문자로
그런데 지금 돈이 없어서 조금 기다려주세요.”
라고 답한 경우입니다.
즉
‘돈을 줘야 한다는 사실과 금액’은 크게 다투지 않고 지급 시기만 미루는 상황
이라면 지급명령을 검토하기 상대적으로 수월합니다.
공식 생활법령정보 역시 임대인이 보증금 반환의무 자체를 인정하고 채권의 존재를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우 지급명령을 이용하는 것이 편리할 수 있다고 설명합니다.
9. 지급명령 신청서에는 무엇을 적을까?
공식 안내상 지급명령 신청에는 기본적으로
- 임대인과 임차인의 성명
- 송달에 필요한 주소 및 연락처
- 청구금액
- 그 금액을 청구하는 취지와 원인
등을 기재합니다.
보증금 반환 사건이라면 임대차계약 체결, 계약 종료, 보증금액, 미반환 금액 등을 순서대로 정리하면 이해하기 쉽습니다.
10. 지급명령 신청 전에 준비하면 좋은 자료
✅ 임차권등기가 기입된 등기사항증명서
✅ 계약 종료 사실을 확인할 자료
✅ 보증금 반환요청 문자·카카오톡
✅ 내용증명과 배달 관련 자료
✅ 이미 반환받은 보증금 입금내역
✅ 현재 미반환 금액 계산내역
✅ 집주인이 보증금 반환의무를 인정한 문자 등이 있다면 해당 자료
11. 지급명령을 신청하면 집주인은 어떻게 되는 걸까?
법원은 지급명령 신청을 서면으로 심리하고 지급명령을 결정할 수 있습니다.
이후 중요한 것은 집주인의 반응입니다.
① 집주인이 이의하지 않는 경우
공식 생활법령정보에 따르면 임대인이 지급명령 정본을 송달받고도 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되고, 확정된 지급명령을 바탕으로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
② 집주인이 이의신청을 하는 경우
적법한 이의신청이 있으면 지급명령은 해당 범위에서 효력을 잃고 소송절차로 이어질 수 있습니다. 공식 안내에서는 지급명령 신청 시점에 소가 제기된 것으로 처리되는 구조를 설명하고 있습니다.
집주인이 이의하지 않음
→ 지급명령 확정
→ 필요하면 강제집행 검토
반대로
집주인이 적법하게 이의함
→ 일반 소송절차로 진행될 수 있음
12. 이런 경우에는 지급명령보다 소송이 나을 수도 있습니다
예를 들어 집주인이 이렇게 주장한다고 해보겠습니다.
“보증금 3,000만원 중 1,000만원은 돌려줄 필요가 없습니다.”
그리고 그 이유로
- 도배·장판 수리비
- 미납 월세
- 관리비
- 시설 훼손
- 계약 위반
등을 주장하고 있다면 반환해야 할 금액 자체가 쟁점이 됩니다.
이런 상황에서는 지급명령을 신청하더라도 집주인이 이의할 가능성을 고려해야 합니다.
공식 생활법령정보도 지급명령은 상대방이 채권의 존재 자체를 다투지 않을 것으로 예상될 때 이용하기 편리하다고 설명하고 있으므로,
애초에 책임과 금액을 강하게 다투는 사건이라면 민사조정이나 보증금반환청구소송을 검토하는 것이 현실적일 수 있습니다.
13. 주택임대차분쟁조정도 하나의 선택지입니다
소송을 바로 시작하기 부담스럽다면 분쟁조정 절차를 검토할 수도 있습니다.
특히
- 원상복구비가 얼마인지
- 도배·장판 비용을 누가 부담해야 하는지
- 최종적으로 반환해야 할 보증금이 얼마인지
를 집주인과 세입자가 다투는 경우에는 양측 자료를 바탕으로 조정을 시도해볼 수 있습니다.
생활법령정보 역시 임대차기간이 끝났음에도 보증금이 반환되지 않는 경우 정식 소송 전 민사조정과 같은 절차를 활용할 수 있다고 안내하고 있습니다.
14. 결국 합의가 안 되면 보증금반환청구소송
내용증명과 협의, 지급명령 등의 방법으로도 해결되지 않는다면 보증금반환청구소송을 검토하게 됩니다.
생활법령정보는 임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원을 확보해 경매 등 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있다고 안내합니다.
즉 소송의 목적은 단순히
“집주인이 잘못했습니다.”
라는 확인을 받는 것이 아니라
“집주인이 임차인에게 ○○원을 지급하라.”
는 집행 가능한 판단을 확보하는 데 있습니다.
15. 임차권등기를 했으면 집에서 이미 나왔어도 소송할 수 있을까?
보증금을 받지 못한 세입자가
“이미 이사를 나왔는데 소송할 수 있나요?”
라고 걱정하는 경우도 있습니다.
임차권등기명령을 통해 기존 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사하는 것이 이 제도의 핵심 기능입니다.
또한 공식 생활법령정보는 임대차가 종료됐다면 임차주택에서 퇴거하지 않았더라도 보증금 회수를 위한 소송을 제기할 수 있다고 안내하고 있습니다. 결국 핵심은 임대차 종료와 보증금 반환채권의 존재입니다.
16. 소송에서 준비하면 좋은 자료
✅ 임대차계약서
✅ 확정일자가 표시된 계약서 등 관련 자료
✅ 주민등록 및 전입 관련 자료
✅ 임차권등기가 된 등기사항증명서
✅ 계약 종료 사실을 확인할 자료
✅ 보증금 반환을 요구한 문자·카카오톡
✅ 내용증명
✅ 보증금 입금·반환 계좌내역
✅ 일부 보증금을 받았다면 해당 입금내역
✅ 집주인이 원상복구비 등을 주장한다면 관련 사진·견적
✅ 임대인과 합의하거나 반환일을 약속한 기록
17. 소송에서 이겼는데도 집주인이 돈을 안 주면?
이 단계부터는 강제집행을 생각해야 합니다.
판결이 나왔다고 집주인이 자동으로 돈을 송금하는 것은 아니기 때문입니다.
생활법령정보는 임대차 종료 후 보증금을 회수하기 위해서는 강제집행의 전제가 되는 집행권원을 확보해야 한다고 설명하고 있습니다. 집행권원에는 확정판결뿐 아니라 확정된 지급명령, 조정조서 등도 포함될 수 있습니다.
집행권원을 확보했음에도 집주인이 지급하지 않는다면 사건에 따라
- 부동산 강제경매
- 예금 등 채권에 대한 강제집행
- 기타 재산에 대한 집행
등을 검토하게 됩니다.
이 단계는 임대인의 재산 상황에 따라 전략이 크게 달라질 수 있으므로 금액이 크다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현실적입니다.
18. 집주인이 재산을 빼돌릴 것 같다면?
소송을 준비하는 동안 집주인이 재산을 처분할 가능성이 의심되는 경우도 있습니다.
공식 생활법령정보는 이런 경우 보증금반환청구소송에 앞서 강제집행을 보전하기 위한 가압류를 검토할 수 있다고 안내합니다.
가압류는 단순한 반환 요구보다 훨씬 전문적인 법적 절차이므로 실제로 진행해야 하는 상황이라면 자신의 보증금 규모와 임대인의 재산 관계를 토대로 법률상담을 받아보는 편이 안전합니다.
19. 집주인이 “임차권등기를 먼저 지우면 돈을 주겠다”고 한다면?
이런 요구를 받는 경우도 있습니다.
보증금을 아직 받지 않은 상태라면 임차권등기를 먼저 말소하는 결정은 신중하게 해야 합니다.
임차권등기의 중요한 목적은 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인의 권리를 유지하는 것입니다. 현행 주택임대차보호법은 임차권등기를 마치면 기존 대항력과 우선변제권이 유지되도록 보호하고 있습니다.
집주인 :
“임차권등기 먼저 없애주세요. 그러면 바로 보증금을 보내겠습니다.”
보증금이 실제 반환되지 않은 상태라면 이런 요구를 그대로 받아들이기보다 반환과 말소 절차의 순서를 신중하게 확인하는 것이 좋습니다.
20. 상황별로 어떤 방법을 선택할까?
| 현재 상황 | 우선 검토할 방법 |
|---|---|
| 보증금 지급일만 계속 미룸 | 문자 → 내용증명 |
| 반환금액을 집주인도 인정함 | 지급명령 검토 |
| 도배·장판 등 공제금액을 다툼 | 분쟁조정 또는 소송 검토 |
| 집주인이 지급명령에 이의함 | 소송절차 진행 |
| 집주인이 반환책임 자체를 부정함 | 보증금반환청구소송 검토 |
| 판결·확정 지급명령 후에도 미지급 | 강제집행 검토 |
| 재산 처분 우려가 큼 | 가압류 등 보전처분 상담 검토 |
21. 실제 대응 순서로 다시 정리하면
등기사항증명서에서 실제 임차권 기입 여부를 확인합니다.
↓
STEP 2. 정확한 미반환 보증금 계산
↓
STEP 3. 문자로 반환금액과 지급기한 요청
↓
STEP 4. 해결되지 않으면 내용증명
↓
STEP 5. 집주인이 금액을 인정한다면 지급명령 검토
↓
STEP 6. 반환금액 자체를 다투면 분쟁조정·소송 검토
↓
STEP 7. 보증금반환청구소송 등을 통해 집행권원 확보
↓
STEP 8. 그래도 지급하지 않으면 강제집행 검토
22. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 임차권등기 완료했는데 집주인이 보증금을 안 줍니다. 다음에는 무엇을 해야 하나요?
먼저 미반환 금액과 지급기한을 서면으로 다시 요청하고, 해결되지 않으면 내용증명, 지급명령, 민사조정 또는 보증금반환청구소송 등을 순서에 맞게 검토할 수 있습니다. 공식 생활법령정보 역시 이 같은 절차를 보증금 회수를 위한 방법으로 안내합니다.
Q2. 내용증명을 꼭 보내야 지급명령을 할 수 있나요?
공식 안내는 내용증명을 보증금 반환을 독촉하고 경과를 남기는 준비 방법으로 소개하고 있으며, 이후 지급명령이나 소송 등을 진행할 수 있다고 설명합니다. 실제 사건에서 어떤 절차를 먼저 선택할지는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
Q3. 지급명령이 소송보다 좋은가요?
무조건 그렇지는 않습니다. 상대방이 보증금 반환의무와 금액을 다투지 않을 것으로 예상된다면 편리할 수 있지만, 집주인이 이의신청을 하면 일반 소송절차로 이어질 수 있습니다.
Q4. 지급명령을 집주인이 무시하면 어떻게 되나요?
집주인이 지급명령을 송달받고 2주 이내에 이의신청을 하지 않아 확정되면, 확정된 지급명령을 집행권원으로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
Q5. 전자소송으로 지급명령을 신청할 수 있나요?
네. 대한민국 법원 전자소송포털은 지급명령 신청서를 인터넷으로 제출할 수 있도록 관련 서비스를 제공하고 있습니다.
Q6. 임차권등기만 있으면 강제집행할 수 있나요?
임차권등기 자체와 강제집행을 위한 집행권원은 구분해야 합니다. 공식 생활법령정보는 보증금을 회수하기 위한 강제집행의 전제로 확정판결, 확정된 지급명령 등 집행권원을 확보해야 한다고 설명합니다.
Q7. 판결을 받아도 집주인이 돈이 없으면 어떻게 하나요?
집행권원을 확보한 뒤에는 집주인의 부동산이나 채권 등 실제 집행 가능한 재산을 대상으로 강제집행을 검토하게 됩니다. 재산을 숨기거나 처분할 우려가 있다면 소송 전 가압류와 같은 보전처분을 검토할 수도 있습니다.
마무리｜임차권등기는 끝이 아니라 ‘보증금을 지키면서 받아내기 위한 시작’일 수 있습니다
임차권등기가 끝났는데도 집주인이 보증금을 안 주면 어떻게 해야 할까요?
가장 먼저 기억할 것은
임차권등기명령과 보증금 회수 절차는 서로 역할이 다르다는 것입니다.
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 상태에서도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사할 수 있도록 권리를 보호하는 제도입니다.
하지만 집주인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않는다면 그다음에는 실제로 보증금을 받아내기 위한 절차가 필요할 수 있습니다.
↓
내용증명
↓
지급명령 또는 분쟁조정
↓
보증금반환청구소송
↓
집행권원 확보
↓
필요하면 강제집행
특히 집주인이
“돈을 줘야 하는 것은 맞지만 지금 돈이 없다.”
라고 하는 상황과
“나는 그 돈을 돌려줄 의무가 없다.”
라고 주장하는 상황은 대응 방법이 다를 수 있습니다.
전자는 지급명령을 검토하기 비교적 좋은 상황일 수 있지만, 후자는 결국 사실관계와 책임을 판단받는 소송으로 이어질 가능성을 고려해야 합니다. 공식 생활법령정보도 상대방이 채권 자체를 다투지 않을 것으로 예상되는 경우 지급명령이 편리하다고 설명합니다.
그리고 보증금 규모가 크거나 집주인의 부동산이 이미 경매·압류 상태에 있거나 재산을 처분할 가능성이 의심된다면 단순히 내용증명을 여러 번 보내며 기다리기보다 빠르게 개별 법률상담을 받아 현재 권리순위와 집행방법을 확인하는 것이 좋습니다.
보증금을 돌려받는 과정에서 가장 중요한 것은 감정적으로 독촉하는 것이 아니라 계약서, 임차권등기, 문자, 내용증명, 입금내역 같은 자료를 차근차근 쌓아가는 것입니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 대한민국 주택임대차보호법, 대한민국 법원 전자소송포털 및 찾기쉬운 생활법령정보의 공식 자료를 바탕으로 일반적인 절차를 정리했습니다. 실제 보증금 회수 방법은 임대차계약 내용, 보증금 규모, 임대인의 재산상태, 선순위 권리, 경매·압류 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 분쟁에서는 개별적인 법률상담이 필요할 수 있습니다.
참고 기관
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 보증금의 회수
- 대한민국 법원 전자소송포털 - 지급명령(독촉) 신청
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