전세나 월세 계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상황.
그런데 새로운 집의 입주 날짜는 이미 다가오고 있다면 어떻게 해야 할까요?
이때 많은 세입자가 이렇게 생각합니다.
“일단 이사부터 하고 보증금은 나중에 받으면 되지 않을까?”
하지만 이런 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 확인하는 것이 매우 중요합니다.
주택임대차에서는 주택의 인도와 주민등록이 대항력 유지와 관련되어 있기 때문에, 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 그냥 이사하고 전입신고까지 옮기면 기존 권리관계에 문제가 생길 수 있기 때문입니다. 임차권등기명령은 이런 세입자를 보호하기 위해 마련된 제도입니다.
이번 글에서는 임차권등기명령 신청방법, 신청조건, 필요서류, 신청 장소, 전자소송 신청, 보증금 일부만 못 받은 경우, 전출 시 주의사항까지 한 번에 정리해보겠습니다.
✔ 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
✔ 보증금 전액뿐 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 신청할 수 있습니다.
✔ 신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 합니다.
✔ 대한민국 법원 전자소송포털에서도 주택임차권등기명령 신청서를 확인할 수 있습니다.
✔ 가장 중요한 것은 신청만 했다고 바로 이사해도 된다고 생각하지 않는 것입니다.
✔ 안전하게 처리하려면 실제로 임차권등기가 등기부에 기입됐는지 확인한 뒤 전출·이사를 진행하는 것이 좋습니다.
1. 임차권등기명령이란 무엇일까?
어렵게 들리지만 의미는 생각보다 간단합니다.
전세·월세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가야 할 때, 기존에 가지고 있던 보증금 보호 권리를 유지할 수 있도록 임차권을 등기부에 남겨두는 제도라고 이해하면 쉽습니다.
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
생활법령정보도 임차권등기명령에 따른 등기를 마치면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 하는 제도라고 설명하고 있습니다.
쉽게 예를 들어보겠습니다
월세 보증금 : 3,000만원
계약 종료 : 8월 31일
새집 입주 : 9월 2일
집주인 : “다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있습니다.”
A씨는 기존 집에서 나가야 하지만 아직 보증금을 받지 못했습니다.
이런 상황에서 단순히 기존 집을 비우고 주민등록까지 옮겨버리기보다 임차권등기명령을 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
2. 왜 보증금 못 받고 먼저 전출하면 문제가 될 수 있을까?
이 부분이 임차권등기명령에서 가장 중요합니다.
주택임대차보호법에서 임차인이 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마치는 등의 요건과 관련되어 있습니다.
쉽게 말하면 기존 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해두는 것이 보증금을 보호하는 중요한 장치 중 하나라는 뜻입니다.
그런데 보증금을 받지 않은 상태에서 이사를 나가고 주민등록도 새로운 집으로 옮기면 기존에 확보한 권리를 유지하는 데 문제가 생길 수 있습니다.
그래서 임차권등기명령제도가 만들어졌습니다. 임차권등기가 완료되면 이후 주택을 떠나거나 대항요건을 상실하더라도 이미 취득했던 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 법에서 보호합니다.
“법원에 임차권등기명령을 신청했으니 이제 바로 전출해도 되겠지?”
라고 생각하면 안 됩니다.
중요한 것은 단순히 신청서를 제출한 날이 아니라 실제로 임차권등기가 완료되어 등기부에 기입됐는지를 확인하는 것입니다.
3. 임차권등기명령 신청 조건은?
기본적인 조건은 크게 두 가지입니다.
조건 ① 임대차계약이 종료돼야 합니다
단순히
“두 달 뒤 계약이 끝나는데 집주인이 보증금을 못 줄 것 같습니다.”
라는 이유만으로 미리 임차권등기명령을 신청하는 제도는 아닙니다.
임대차가 실제로 종료된 후 신청할 수 있습니다. 계약기간 만료뿐 아니라 적법한 해지통고나 합의해지로 임대차가 종료된 경우도 포함될 수 있습니다.
조건 ② 보증금을 돌려받지 못해야 합니다
계약이 끝났지만 보증금을 반환받지 못했다면 신청할 수 있습니다.
그리고 여기서 많은 분이 놓치는 것이 있습니다.
보증금 전액을 못 받아야만 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
예를 들어 보증금 2,000만원 중 1,900만원만 돌려받고 100만원을 받지 못한 상황도 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 생활법령정보도 보증금 일부를 돌려받지 못한 경우를 포함해 안내하고 있습니다.
4. 월세도 임차권등기명령을 신청할 수 있을까?
가능합니다.
‘임차권등기명령’이라는 말을 들으면 전세보증금 문제만 떠올리기 쉽지만 월세 임대차도 적용 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어
- 보증금 1,000만원 + 월세 70만원
- 보증금 3,000만원 + 월세 50만원
같은 월세 계약이라도 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 신청요건을 확인해볼 수 있습니다.
즉 중요한 것은 전세냐 월세냐가 아니라 임대차가 종료됐고 보증금이 반환되지 않았느냐입니다.
5. 어디에 신청해야 할까?
임차권등기명령은 아무 법원에 신청하는 것이 아닙니다.
임차한 주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
예를 들어 현재 자신이 다른 지역에 살고 있다고 해도 기준은 신청자의 현재 주소가 아니라 임차주택의 소재지입니다.
온라인 신청도 가능할까?
대한민국 법원 전자소송포털에서는 현재 ‘주택임차권 등기명령 신청서’를 제공하고 있으며 관련 신청 서류도 검색할 수 있습니다.
따라서 직접 관할 법원을 방문하는 방법뿐 아니라 전자소송을 통한 신청도 검토할 수 있습니다.
6. 임차권등기명령 신청서에는 무엇을 적을까?
생활법령정보가 안내하는 주요 기재사항은 다음과 같습니다.
① 사건 표시
② 임차인과 임대인의 성명·주소 등 인적사항
③ 임차한 주택의 표시
④ 아직 반환받지 못한 보증금액
⑤ 신청 취지
⑥ 신청 이유
⑦ 임대차계약 체결 및 계약 종료 내용
⑧ 주택 점유를 시작한 시점
⑨ 전입신고 날짜
⑩ 확정일자를 받은 경우 해당 내용
예를 들어 신청 이유에는
“2024년 8월 31일부터 2026년 8월 31일까지 보증금 3,000만원으로 임대차계약을 체결했고 계약기간이 종료됐으나 임대인이 현재까지 보증금을 반환하지 않고 있다.”
와 같이 계약과 미반환 사실을 정리하는 방식입니다.
실제 신청서 작성은 사건별 상황이 다르므로 법원 양식에 맞춰 작성하는 것이 좋습니다.
7. 임차권등기명령 필요서류는?
사건에 따라 추가 서류가 필요할 수 있지만, 생활법령정보가 안내하는 기본적인 첨부자료에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
✅ 임대차계약서
✅ 임차주택의 등기사항증명서
✅ 주민등록 및 주택 점유 사실을 확인할 수 있는 자료
✅ 확정일자를 받았다면 확정일자가 표시된 임대차계약서 등 관련 자료
✅ 임대차 종료 사실을 확인할 수 있는 자료
✅ 반환받지 못한 보증금액을 확인할 자료
✅ 주택 일부만 임차했다면 해당 부분을 표시한 도면 등
주택의 등기부상 용도가 주거시설이 아니더라도 실제 주거용으로 사용했다면 주거용으로 사용했다는 사실을 증명하는 추가 서류가 필요할 수 있습니다.
8. 집주인의 동의가 있어야 신청할 수 있을까?
임차권등기명령은 이름 그대로 법원의 명령을 통해 진행하는 절차입니다.
따라서
“집주인이 임차권등기를 해도 된다고 허락해야 신청할 수 있나요?”
라고 걱정할 필요는 없습니다.
주택임대차보호법은 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법원은 신청을 검토해 결정을 하며, 임대인에게는 결정에 대한 이의신청 절차가 존재합니다.
9. 집주인이 연락을 안 받아도 신청할 수 있을까?
집주인이 전화를 받지 않는다고 해서 임차권등기명령 신청 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.
중요한 것은
- 임대차가 종료됐는지
- 보증금이 반환되지 않았는지
- 신청에 필요한 사실과 자료를 소명할 수 있는지
입니다.
법원은 임차권등기명령 신청을 심리해 결정을 내리며, 관련 결정과 등기 절차는 주택임대차보호법 및 임차권등기명령 절차에 관한 규칙에 따라 진행됩니다.
10. 신청하고 바로 이사하면 안 되는 이유
다시 한 번 강조할 만큼 중요합니다.
임차권등기명령 신청서를 접수한 것과 임차권등기가 실제 완료된 것은 다릅니다.
주택임대차보호법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 경우 대항력과 우선변제권이 유지되는 구조를 두고 있습니다.
따라서 가장 안전한 흐름은 다음과 같습니다.
↓
② 보증금 미반환 확인
↓
③ 임차권등기명령 신청
↓
④ 법원 결정 및 등기 절차 진행
↓
⑤ 등기사항증명서에서 임차권등기 기입 여부 확인
↓
⑥ 이후 이사·전출 진행
즉 “접수증을 받았다 = 이제 무조건 바로 전출해도 된다”고 생각하지 않는 것이 중요합니다.
11. 임차권등기가 됐는지는 어떻게 확인할까?
임차권등기가 실제 기입되면 해당 주택의 부동산 등기사항증명서에서 이를 확인할 수 있습니다.
따라서 이사를 앞두고 있다면 법원의 결정만 확인하고 끝내기보다 실제 등기사항증명서에 임차권이 기입됐는지까지 확인하는 것이 안전합니다.
생활법령정보도 임차권등기명령에 따른 등기가 완료된 이후에는 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있다는 취지로 설명하고 있습니다.
12. 보증금 일부만 못 받았을 때 등기되는 금액은?
예를 들어 보증금이 3,000만원인데 집주인이 2,800만원만 반환하고 200만원을 지급하지 않았다고 가정해보겠습니다.
신청서에는 반환받지 못한 임차보증금액을 적도록 되어 있습니다.
즉 실제로 아직 반환받지 못한 금액을 명확하게 정리해 신청하는 것이 중요합니다.
그래서 일부 반환을 받은 경우에는
반환받은 금액 : 28,000,000원
미반환 보증금 : 2,000,000원
처럼 계좌 입금내역 등을 함께 정리해두는 것이 좋습니다.
13. 임차권등기명령 신청 비용은 누가 부담할까?
주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련해 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
신청 과정에서는 인지·송달·등기와 관련한 비용 등이 발생할 수 있고 구체적인 금액은 사건의 형태나 신청 방식 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신청 시 법원 또는 전자소송포털의 최신 납부 안내를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
14. 임차권등기명령을 하면 집주인이 보증금을 바로 주는 걸까?
여기에도 중요한 오해가 있습니다.
임차권등기명령은 보증금을 강제로 받아내는 절차 그 자체는 아닙니다.
주요 목적은 보증금을 못 받은 상태에서도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 권리를 보호하는 것입니다.
따라서 임차권등기를 했는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 별도로
- 내용증명
- 임대차분쟁조정
- 지급명령
- 보증금반환청구소송
등을 검토해야 할 수 있습니다.
즉
임차권등기명령 = 내 권리를 지켜두는 절차
지급명령·소송 = 실제 돈을 받아내기 위한 절차
로 구분하면 이해하기 쉽습니다.
15. 보증금을 받으면 임차권등기는 자동으로 없어질까?
이 부분도 주의해야 합니다.
보증금을 돌려받았다고 임차권등기가 자동으로 지워지는 것으로 생각하면 안 됩니다.
보증금 반환 후에는 임차권등기 말소 절차가 필요할 수 있습니다.
그리고 대법원 판례와 생활법령정보는 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 취지로 설명하고 있습니다.
즉 집주인이
“임차권등기를 먼저 지워주면 보증금을 주겠다.”
고 주장한다고 해서 무조건 먼저 말소해야 하는 문제는 아닙니다.
집주인 : “등기 먼저 말소하세요. 그러면 바로 돈 보내드릴게요.”
이런 상황이라면 바로 처리하기보다 보증금 반환과 임차권등기 말소의 선후관계를 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.
16. 이미 이사를 나왔다면 이제 신청할 수 없는 걸까?
이미 이사를 해버린 뒤 임차권등기명령을 알게 되는 경우도 있습니다.
생활법령정보는 임대차가 끝날 당시 대항력을 갖고 있던 임차인뿐 아니라 일정한 경우 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 설명하고 있습니다. 다만 구체적인 권리관계와 상대방 등에 따라 제한이 생길 수 있습니다.
따라서 이미 이사를 나왔더라도
“전출했으니 이제 아무것도 못 한다.”
고 단정하지 말고 현재 등기부와 임대차 상태를 토대로 법원이나 전문가에게 확인해보는 것이 좋습니다.
17. 임차권등기명령 신청 전 체크리스트
✅ 보증금 전액 또는 일부를 아직 못 받았는가?
✅ 임대차계약서를 가지고 있는가?
✅ 현재 전입신고 상태를 확인했는가?
✅ 확정일자를 확인했는가?
✅ 임차주택 등기사항증명서를 확인했는가?
✅ 보증금 미반환 금액을 정확하게 계산했는가?
✅ 집주인에게 반환 요청한 문자 등을 보관하고 있는가?
✅ 이사 날짜 전에 신청·등기 일정을 확인했는가?
✅ 실제 임차권등기가 기입되기 전에 섣불리 전출하지 않을 계획인가?
18. 상황별로 한눈에 정리하면
| 상황 | 확인할 대응 |
|---|---|
| 계약이 아직 종료되지 않음 | 신청요건부터 확인 |
| 계약 종료 + 보증금 미반환 | 임차권등기명령 신청 검토 |
| 보증금 일부만 미반환 | 임차권등기명령 가능 여부 확인 |
| 신청서만 제출한 상태 | 전출 전 실제 등기 완료 여부 확인 |
| 임차권등기 완료 | 등기부 확인 후 이사 진행 검토 |
| 등기 후에도 보증금을 안 줌 | 내용증명·분쟁조정·지급명령·소송 검토 |
| 보증금 반환 완료 | 임차권등기 말소 절차 확인 |
19. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 보증금 일부만 못 받아도 임차권등기명령이 가능한가요?
네. 임대차가 종료된 뒤 보증금을 일부라도 반환받지 못한 경우 신청을 검토할 수 있습니다. 신청서에는 반환받지 못한 임차보증금액을 적도록 안내되어 있습니다.
Q2. 월세 세입자도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 대상이므로 전세에만 한정되는 제도가 아닙니다.
Q3. 집주인이 동의하지 않으면 못 하나요?
임차권등기명령은 임대인의 동의를 받아 계약상 임차권을 설정하는 방식이 아니라 법원에 신청하는 제도입니다. 신청요건을 갖췄는지는 법원이 판단합니다.
Q4. 신청한 날 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?
신청과 실제 임차권등기의 완료는 다릅니다. 법은 임차권등기명령의 집행에 따른 등기를 마친 경우 기존 권리를 유지하도록 규정하고 있으므로, 전출 전 실제 등기부 기입 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
Q5. 온라인으로 신청할 수 있나요?
대한민국 법원 전자소송포털에서 현재 ‘주택임차권 등기명령 신청서’가 제공되고 있어 전자소송을 통한 신청을 검토할 수 있습니다.
Q6. 임차권등기하면 보증금이 자동으로 들어오나요?
아닙니다. 임차권등기명령은 주로 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 세입자의 대항력·우선변제권을 보호하기 위한 제도입니다. 반환이 계속되지 않는다면 별도로 지급명령이나 보증금반환청구 등을 검토해야 할 수 있습니다.
Q7. 집주인이 임차권등기를 먼저 말소하라고 합니다.
보증금 반환의무와 임차권등기 말소의무의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 생활법령정보는 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 취지의 판례를 안내하고 있습니다.
마무리｜보증금 못 받았다면 ‘전출부터’ 하지 마세요
보증금을 못 받고 이사 날짜가 다가오고 있다면 무엇부터 해야 할까요?
가장 중요한 것은 집주인의
“조금만 기다리세요.”
라는 말만 믿고 자신의 권리 보호를 놓치지 않는 것입니다.
기억해야 할 순서는 어렵지 않습니다.
↓
② 보증금 미반환 금액 확인
↓
③ 임차권등기명령 신청 검토
↓
④ 필요한 계약서·전입·등기 자료 준비
↓
⑤ 관할 법원 또는 전자소송으로 신청
↓
⑥ 임차권등기가 실제 등기부에 기입됐는지 확인
↓
⑦ 이후 이사·전출 진행
↓
⑧ 보증금을 계속 안 주면 별도의 반환 절차 검토
특히 가장 기억해야 할 것은 이것입니다.
임차권등기명령을 ‘신청했다’는 것과 임차권등기가 ‘완료됐다’는 것은 다릅니다.
법에서 기존 대항력과 우선변제권을 유지해주는 핵심 시점은 임차권등기의 집행과 등기 완료와 관련되어 있습니다.
따라서 보증금을 받지 못한 상태로 이사해야 한다면 이사박스를 싸는 것만큼이나 현재 전입 상태와 임차권등기 완료 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
보증금은 몇백만원에서 수억원까지 될 수 있는 큰 재산입니다.
집주인이 결국 돈을 줄 것이라는 기대만으로 움직이기보다 계약서·문자·등기부 같은 기록을 기준으로 자신의 권리를 먼저 보호하는 것이 좋습니다.
※ 이 글은 2026년 8월 기준 대한민국 주택임대차보호법, 대한민국 법원 전자소송포털 및 찾기쉬운 생활법령정보의 공식 자료를 참고해 일반적인 정보를 정리했습니다. 실제 대항력·우선변제권 여부, 임대차 종료 여부, 경매·압류 등 권리관계에 따라 대응방법이 달라질 수 있으므로 보증금 규모가 크거나 권리관계가 복잡한 경우에는 관할 법원 또는 법률 전문가에게 개별 상황을 확인하는 것이 좋습니다.
참고 기관
- 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차권등기명령 신청
- 대한민국 법원 전자소송포털 - 주택임차권 등기명령 신청서
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