주택 임대차계약 시 반드시 확인해야 할 임대 권한 체크리스트

주택을 임대할 때, 등기부상 소유자가 아닌 다른 사람과 임대차 계약을 맺는 경우가 종종 발생합니다. 매매 계약 중이거나 신탁 부동산과 관련된 경우가 대표적입니다. 이런 상황에서 임차인으로서 법적으로 어떤 점을 주의해야 할까요? 특히 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있는 권리와 그 한계를 알아보겠습니다.

 

 

주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권

 

임차인이 전입신고를 하고 주택을 점유하기 시작하면, 주택임대차보호법에 따라 대항력이 발생합니다. 이 대항력은 임대차 계약을 체결한 임차인이 보증금을 안전하게 보호받을 수 있도록 하는 장치입니다. 또한, 확정일자를 받으면 주택 경매 시 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 주어집니다.

 

그러나 주의해야 할 점은 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺는 경우입니다. 예를 들어 매도인과 계약했으나 소유권 이전이 완료되지 않은 상황에서, 그 계약은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 이는 임차인이 후순위 채권자로 전락할 위험이 있기 때문입니다.

 

 

임대 권한이 중요한 이유

 

그렇다면 반드시 등기부상 소유자와만 계약을 해야 주택임대차보호법상 권리를 보호받을 수 있을까요? 판례에 따르면, 소유자가 아니더라도 적법한 임대 권한을 가진 사람과의 임대차계약은 대항력을 인정받을 수 있습니다. 즉, 소유권자가 아닌 임대 권한을 보유한 사람과의 계약이라도 문제가 되지 않지만, 그 권한이 반드시 적법한지를 확인하는 것이 중요합니다.

 

매매 계약이 진행 중인 상황에서는, 매도인은 소유권이 이전되기 전까지 임대 권한이 있습니다. 하지만 소유권이 매수인으로 넘어간 뒤에는 임대 권한이 없으므로, 임차인은 매도인이 매수인으로부터 임대 권한을 확보했는지 확인해야 합니다.

 

 

신탁부동산과 임대차계약

 

신탁된 부동산과 관련된 경우도 비슷한 논리가 적용됩니다. 신탁부동산의 경우 위탁자와 계약을 체결하는 경우가 많은데, 이때도 위탁자가 임대 권한을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 신탁의 목적이나 신탁계약의 종류에 따라 임대 권한이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

예를 들어, 유언대용신탁의 경우에는 위탁자가 신탁한 부동산에 대한 임대 권한을 가지는 경우가 많습니다. 반면 담보신탁의 경우에는 수탁자의 사전 승낙이 필요할 수 있으며, 수탁자의 동의를 얻지 않으면 위탁자 명의로 임대차 계약을 체결할 수 없습니다.

 

 

계약 전 반드시 확인해야 할 사항

 

따라서 임차인이 주의해야 할 가장 중요한 사항은, 임대인이 해당 주택을 임대할 수 있는 적법한 권한이 있는지 여부입니다. 임대 권한이 없는 사람과 계약을 체결하면 주택임대차보호법에 의한 권리 보호를 받지 못할 수 있으며, 전세보증금을 잃을 위험이 있습니다.

 

임대차 계약을 체결하기 전에 등기부등본이나 신탁원부 등을 확인하고, 필요시 수탁자의 동의가 있는지 명확히 확인하는 것이 필수적입니다.

 

이 글은 한국경제신문 10월 17일 기사 ‘주택 매도인과 계약한 임차인은 "매수인에게 임대차 권한 위임 받았나" 확인을’를 바탕으로 관련 내용을 추가하여 작성되었습니다.

 

주택 매도인과 계약한 임차인은 "매수인에게 임대차 권한 위임 받았나" 확인을