주거지역의 구분: 1, 2, 3종 일반주거지역과 준주거지역의 의미와 차이점

도시계획에서 주거지역을 어떻게 구분하느냐는 도시의 기능과 환경에 큰 영향을 미친다고 하는데요. 우리가 거주하는 곳과 일을 하는 회사들은 다 계획에 맞게 구분이 되어 있는데요. 도시계획법에서 규정하고 있는 용도지역은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역(녹지대)으로 분류되는데, 이 가운데 주거지역은 다시 전용주거지역·일반주거지역·준주거지역으로 세분된다고 합니다.

 

 

한국의 주거지역은 크게 1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역으로 나뉘는데, 각각의 구역은 그 특성과 목적에 따라 구분됩니다. 이번 글에서는 이 주거지역의 의미와 차이점, 그리고 구분 짓는 이유에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

일반주거지역은 주거지역 중 시민이 일상생활을 하는 주택이 주로 밀집해 있는 지역으로, 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정되는 지역입니다. 개정 도시계획법이 시행된 2000년 7월 1일 이전에는 단순히 일반주거지역으로 통칭하였으나, 이후에는 제1∼3종으로 세분해 지정하도록 되어 있습니다.

 

1. 1종 일반주거지역

 

1종 일반주거지역은 주거 기능을 중심으로 한 저층 주택지로, 주로 단독주택, 다가구주택 등이 들어서는 지역입니다. 제1종 일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 100%이상 200％ 이하로 4층 이하 주택이 여기에 해당됩니다.

 

• 건폐율(건축물의 건축 면적의 대지면적에 대한 비율)이 낮고, 용적률(건축물의 총 연면적의 대지면적에 대한 비율)도 비교적 낮습니다.
• 건물의 층수 제한이 있어 주로 4층 이하의 저층 건물이 들어섭니다.
• 쾌적한 주거 환경을 유지하는 것이 중요하므로 상업 시설이나 기타 복합 용도의 건물 건축이 제한됩니다.

2. 2종 일반주거지역

 

2종 일반주거지역은 1종에 비해 중밀도 주거 지역으로, 공동주택이 주로 들어서는 지역입니다. 제2종은 7층 또는 12층 이하의 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역으로, 용적률은 150%이상 250％ 이하입니다.

 

• 건폐율과 용적률이 1종보다 높아, 중층 건물(5~12층)이 주로 들어섭니다.
• 다세대주택, 연립주택, 중층 아파트 등이 포함됩니다.
• 상업시설이 일부 허용되지만, 규모나 용도가 제한됩니다.

3. 3종 일반주거지역

 

3종 일반주거지역은 고밀도 주거 지역으로, 고층 아파트와 같은 대규모 공동주택이 주로 들어서는 지역입니다. 제3종은 층수에 제한이 없고, 도시 기반시설이 정비되어 토지의 고도 이용이 가능한 중층·고층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역이다. 용적률은 200%이상 300％ 이하입니다.

 

• 건폐율과 용적률이 높아 고층 건물(13층 이상)이 주로 들어섭니다.
• 대규모 아파트 단지, 고층 빌딩 등이 들어서며, 다양한 상업 시설도 허용됩니다.
• 주거와 상업, 업무 기능이 복합적으로 이루어질 수 있습니다.

4. 준주거지역

 

준주거지역은 주거 기능 외에도 상업 및 업무 기능을 포함한 지역으로, 주거와 비주거 용도가 혼재된 지역입니다. 주거지역은 전용 및 일반, 준주거지역 등 세 가지가 있는데, 준주거지역은 이 가운데 상업적 성격이 가장 강합니다.

 

• 건폐율과 용적률이 가장 높아, 주거시설 외에도 상업시설, 업무시설, 서비스 시설 등이 밀집됩니다.
• 주거환경보다는 상업 및 업무기능을 지원하는 것이 주요 목적입니다.
• 고층 건물과 다양한 용도의 건물이 들어설 수 있어 도시의 중심지나 교통이 편리한 지역에 주로 위치합니다.

주거지역을 구분하는 이유

 

1. 도시 계획과 관리: 주거지역을 구분함으로써 도시의 질서를 유지하고, 계획적인 발전을 도모할 수 있습니다. 각 지역의 특성에 맞는 개발을 유도하여 효율적이고 지속 가능한 도시 환경을 조성할 수 있습니다.

 

2. 주거환경 보호: 쾌적한 주거환경을 보호하고, 주민의 생활 질을 향상시키기 위해 주거지역을 구분합니다. 특히 저층 주거지역에서는 과도한 개발을 억제하여 녹지와 공원을 확보하고, 소음과 공해를 최소화할 수 있습니다.

 

 

 

3. 인프라와 서비스 제공: 주거지역의 특성에 맞춰 필요한 인프라와 서비스를 제공할 수 있습니다. 예를 들어, 고밀도 주거지역에는 대중교통, 상업시설, 교육시설 등이 집중적으로 들어설 수 있도록 계획할 수 있습니다.

 

4. 경제적 효과: 주거지역의 구분은 토지 이용의 효율성을 높이고, 부동산 시장의 안정성을 유지하는 데 기여합니다. 각 지역의 용도와 특성에 맞춘 개발은 지역 경제 활성화와 부동산 가치 상승을 유도할 수 있습니다.

 

1종, 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역은 각각의 특성과 목적에 따라 구분되며, 이러한 구분은 도시의 기능과 환경을 효율적으로 관리하고, 주민의 생활 질을 향상시키는 데 중요한 역할을 합니다. 도시계획과 주거환경 보호, 인프라 제공, 경제적 효과 등 다양한 이유로 주거지역을 구분하는 것은 체계적이고 지속 가능한 도시 발전을 위해 필수적입니다.