DSR과 주택담보대출: 스트레스DSR 확대 시행이 중요한 이유

DSR 이란?

 

DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)은 개인이 보유한 모든 부채의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 이는 대출자가 자신의 소득 대비 얼마나 많은 부채를 부담하고 있는지를 보여주는 중요한 지표입니다. 금융기관에서는 DSR을 통해 대출자의 상환 능력을 평가하여 대출 한도를 결정합니다.

 

 

예를 들어, 연 소득이 5천만 원인 사람이 1년에 갚아야 할 부채의 원리금이 1천만 원이라면, DSR은 20%가 됩니다. DSR이 낮을수록 부채 상환 부담이 적고, 금융기관에서는 이러한 대출자를 더 선호하게 됩니다.

 

주택담보대출과 DSR

 

주택담보대출은 집을 담보로 받아내는 대출로, 일반적으로 대출 금액이 크고 상환 기간이 길기 때문에 DSR 계산에서 중요한 역할을 합니다. 주택담보대출을 받을 때 금융기관은 신청자의 DSR을 꼼꼼히 검토하여 대출 한도를 설정합니다. 높은 DSR은 대출 상환 능력이 낮다고 평가되므로 대출 한도가 줄어들거나 대출 승인이 어려워질 수 있습니다.

 

 

예를 들어, 연 소득이 6천만 원인 사람이 연간 1천5백만 원의 주택담보대출 원리금을 상환하고, 다른 대출의 원리금 상환액이 5백만 원인 경우, 총 부채 상환액은 2천만 원이 됩니다. 따라서 DSR은 33.3%가 됩니다. 금융기관은 이를 바탕으로 대출 가능 여부와 한도를 결정합니다.

 

스트레스 DSR 이란?

 

스트레스DSR(Stress Debt Service Ratio)은 기존 DSR 계산에 금리 상승, 소득 감소 등의 스트레스 상황을 반영한 지표입니다. 이는 대출자가 미래에 예상치 못한 경제적 충격을 받았을 때도 부채를 상환할 수 있는지를 평가하는 데 사용됩니다. 스트레스DSR은 현재의 경제 상황이 급변하거나 금리가 오를 때 대출자가 이를 감당할 수 있는지를 보다 면밀히 평가합니다.

 

 

스트레스 금리가 가산되면 연간 이자비용이 늘어나 DSR 비율은 커집니다. 이때 DSR을 규제 비율 이내로 맞추려면 결국 대출 원금을 줄여야 하기 때문에 대출한도는 낮아질 수 밖에 없습니다. 기존에는 은행권 주담대에만 적용됐던 스트레스 금리가 하반기부터 은행 신용대출과 2금융권 주담대로 확대되면 DSR산정시 가산금리가 붙는 대출의 종류가 많아져 상당수 차주들의 대출한도가 줄어들 전망입니다.

 

특히 다음달부터는 스트레스 금리가 가산되는 비율도 기존 25%에서 50%로 올라가기 때문에 대출한도 감소폭이 더욱 커질 수 있습니다. 스트레스 금리는 과거 5년 중 최고금리와 현재 금리의 차이로 산정되는데 하한은 1.5%, 상한은 3.0%로 설정돼 있습니다. 지난 5년간 최고금리는 5.64%(2022년 11월), 최근 금리는 4.48%(지난 4월)로 약 1.16%의 차이가 나는데 하한인 1.5%에 못 미치기 때문에 스트레스 금리는 1.5%로 산정된다고 합니다. 5년내 최고금리에서 현재금리를 뺀 값이 1.5%포인트보다 적어도 1.5%포인트를, 3%포인트보다 커도 3%포인트까지만 적용됩니다.

 

 

금융당국은 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 그동안 스트레스 금리의 25%만 적용했는데요. 이는 올해 상반기 기준으로 5년내 최고금리에서 현재금리를 뺀 값이 0.82%포인트에 불과해 1.5%의 하한금리가 적용돼야 하는데 가중치 25%를 적용한 0.38%만 스트레스 금리로 적용했던 것입니다. 하지만 가중치가 50% 올라가는 하반기에는 똑같은 조건에서 스트레스 금리가 0.75%로 증가합니다.

 

다만 주택담보대출의 경우 유형별로 스트레스 금리 적용 비율이 다르게 적용됩니다. 금리변동 리스크가 적은 순수고정형은 스트레스 금리가 적용되지 않는 반면 변동형은 100% 적용되는건데요. 혼합형·주기형 대출은 고정금리 기간이 차지하는 비중과 금리변동주기 비중에 따라 10~100%까지 차등 적용된다고 합니다.

 

 

내년부터는 스트레스 금리가 가중치 없이 100% 적용되고 적용 대상도 전 업권에서 DSR이 적용되는 모든 가계대출로 확대될 예정이어서 대출한도 감소폭은 더욱 커질 전망이라고 합니다.

 

7월부터 확대 시행되는 스트레스DSR

2024년 7월부터 금융당국은 스트레스DSR을 확대 시행합니다. 이는 최근 급격한 금리 인상과 같은 경제적 변동성에 대응하기 위한 조치입니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

1. 기존 대출자의 스트레스DSR 적용 :

• 기존 대출자에게도 스트레스DSR을 적용하여 금리 상승 시 대출 상환 능력을 재평가합니다.
• 이를 통해 기존 대출자의 부채 상환 위험을 줄이고 금융시장의 안정을 도모합니다.

 

2. 새로운 대출 기준 강화 :

• 신규 대출 신청자에 대해 더 엄격한 스트레스DSR 기준을 적용합니다.
• 이는 대출 신청자의 미래 상환 능력을 보다 보수적으로 평가하여 무리한 대출을 방지합니다.

3. 소득 감소 시나리오 반영 :

• 스트레스DSR 계산 시 소득 감소 시나리오를 포함하여 대출자의 상환 능력을 다각도로 평가합니다.
• 예를 들어, 실직이나 경기 침체로 인한 소득 감소 상황을 반영하여 스트레스DSR을 산정합니다.

스트레스DSR 확대 시행에 따른 소비자 입장

 

스트레스DSR 확대 시행은 대출을 이용하는 소비자에게 여러 가지 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

 

1. 대출 가능성 감소 :

• 스트레스DSR 기준이 강화됨에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.
• 대출을 받기 위해서는 보다 안정적인 소득과 낮은 부채 비율을 유지해야 합니다.

 

2. 금리 상승에 대한 대비 필요 :

• 금리 상승 시 스트레스DSR이 높아질 수 있으므로, 대출 상환 계획을 세울 때 금리 변동 가능성을 고려해야 합니다.
• 고정 금리 대출을 선택하거나, 금리 상승 시 추가 상환 계획을 마련하는 것이 필요합니다.

 

3. 부채 관리의 중요성 증가 :

• 소득 대비 부채 비율을 낮게 유지하는 것이 중요합니다.
• 불필요한 부채를 줄이고, 상환 능력을 강화하기 위한 재무 관리가 필요합니다.

 

스트레스DSR 확대 시행 기대 효과

 

스트레스DSR의 확대 시행은 다음과 같은 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

 

1. 금융시장의 안정성 제고 :

• 무리한 대출을 방지하여 금융시장의 리스크를 줄입니다.
• 금리 상승이나 경제적 충격에도 대출자의 상환 능력을 유지할 수 있도록 합니다.

 

2. 개인의 금융 건전성 강화 :

• 대출자가 자신의 상환 능력을 보다 명확히 인식하고, 부채 관리에 신중하게 접근하도록 유도합니다.
• 이는 개인의 재무 건전성을 높이는 데 기여합니다.

 

3. 장기적인 경제 안정 :

• 가계부채의 증가 속도를 조절하고, 경제적 불확실성에 대비한 안전망을 강화합니다.
• 이를 통해 장기적으로 경제의 안정성을 유지하는 데 도움을 줍니다.

 

DSR은 대출자의 부채 상환 능력을 평가하는 중요한 지표이며, 스트레스DSR은 여기에 금리 상승 등의 스트레스 상황을 반영한 지표입니다. 2024년 7월부터 확대 시행되는 스트레스DSR은 대출자의 상환 능력을 보다 면밀히 평가하여 금융시장의 안정성과 개인의 금융 건전성을 강화하는 데 중요한 역할을 할 것인데요. 대출을 이용하는 소비자들은 이러한 변화를 인지하고, 부채 관리와 재무 계획을 보다 신중하게 수립하는 것이 필요합니다.