부부 공동명의 종부세가 더 유리할까?｜단독명의·공동명의 계산 비교

앞선 글에서는 집값이 15억·18억·20억·25억 원일 때 공시가격을 가정해 종합부동산세가 어떻게 달라지는지 살펴봤습니다.

 

집값 15억·18억·20억·25억 종부세 얼마일까?｜공시가격별 계산 예시

 

 

그런데 아파트 한 채를 부부가 함께 가지고 있다면 이야기가 조금 달라집니다.

 

“우리 집은 부부 공동명의인데 종부세가 더 적게 나오는 걸까?”

“공동명의면 9억 원씩 18억 원까지 공제된다는 말이 맞을까?”

“공동명의 1주택 특례는 신청하는 게 좋은 걸까?”

 

결론부터 말하면 부부 공동명의가 항상 유리한 것도 아니고, 1주택 특례를 신청하는 것이 항상 유리한 것도 아닙니다.

주택의 공시가격과 부부의 나이, 보유기간에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

이번 글에서는 2026년 현행 종부세 기준을 중심으로 아주 쉽게 비교해 보겠습니다.

먼저 결론

✔ 일반 부부 공동명의 → 부부 각각 기본공제 적용

✔ 공동명의 1주택 특례 → 한 사람을 납세의무자로 보고 1세대 1주택 방식 적용

✔ 공동명의 일반방식은 공제금액 측면에서 유리할 수 있음

✔ 특례방식은 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있다는 장점

✔ 따라서 공시가격 + 나이 + 보유기간을 함께 비교해야 함

 

 

1. 부부 공동명의 종부세는 어떻게 계산할까?

예를 들어 부부가 아파트 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다고 가정해 보겠습니다.

 

종부세는 기본적으로 사람별로 과세합니다.

2026년 현행 기준 일반 개인의 주택분 기본공제는 9억 원이고, 1세대 1주택자로 인정받는 경우에는 12억 원의 기본공제가 적용됩니다.

국세청도 주택분 종부세 계산에서 일반 공제 9억 원, 1세대 1주택자 공제 12억 원을 안내하고 있습니다.

 

따라서 부부가 한 채를 절반씩 소유한 일반 공동명의라면 각각 자신의 지분에 대해 계산한 뒤 각자 9억 원의 기본공제를 적용합니다.

쉽게 말해 50:50 공동명의라면

남편 지분 공시가격 → 9억 원 공제

아내 지분 공시가격 → 9억 원 공제

방식입니다.

 

그래서 흔히

“부부 공동명의는 합쳐서 18억 원까지 공제된다.”

라고 표현합니다.

 

다만 법적으로 하나의 18억 원 공제가 생기는 것은 아니고, 부부에게 각각 적용되는 9억 원 공제를 합쳐서 이해한 표현이라고 생각하면 됩니다.

 

2. 공동명의 1주택 특례는 무엇일까?

여기서 선택지가 하나 더 생깁니다.

 

부부가 공동으로 한 채의 주택만 소유한 경우 일정 요건을 갖추면 ‘부부 공동명의 1주택자 과세특례’를 신청할 수 있습니다.

특례를 신청하면 부부가 각각 따로 계산하는 방식이 아니라 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있습니다.

 

국세청도 부부가 공동으로 1주택을 소유한 경우 특례를 신청하면 1세대 1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다고 안내하고 있습니다.

2026년부터는 시행령 개정으로 공동명의 주택의 지분율과 관계없이 부부가 납세의무자를 선택할 수 있도록 제도가 조정됐습니다.

 

3. 일반 공동명의와 특례의 가장 큰 차이

구분	일반 공동명의	공동명의 1주택 특례
계산	부부 각각	1세대 1주택 방식
기본공제	각 9억 원	12억 원
고령자 공제	적용 안 됨	가능
장기보유 공제	적용 안 됨	가능

 

즉 일반 공동명의는 기본공제가 크다는 장점이 있습니다.

반면 특례를 선택하면 기본공제 자체는 줄어들 수 있지만 연령과 장기보유에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

현재 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 20~50%, 연령에 따라 20~40%의 세액공제가 가능하고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용할 수 있습니다.

 

[이미지 2 : 공동명의와 단독명의를 저울처럼 비교하는 부동산 세금 이미지]

4. 공시가격 16억 원이면 어느 쪽이 유리할까?

이제 실제 숫자를 넣어보겠습니다.

이해를 위해 부부가 아파트를 50:50 공동명의로 보유하고 있다고 가정하겠습니다.

 

공시가격은 16억 원입니다.

일반 공동명의

부부 지분은 각각

16억 ÷ 2 = 8억 원

입니다.

 

각각 기본공제 9억 원보다 낮습니다.

 

따라서 단순 계산상

남편 0원 + 아내 0원 = 종부세 과세대상 아님

이 됩니다.

공동명의 1주택 특례

특례를 선택하면 1세대 1주택 기본공제 12억 원을 적용합니다.

 

16억 - 12억 = 4억 원

 

여기에 현재 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면

4억 × 60% = 2억4천만 원

과세표준이 됩니다.

 

현재 과세표준 3억 원 이하 세율은 0.5%이므로 단순 산출하면

2억4천만 × 0.5% = 약 120만 원

입니다.

공시가격 16억 예시

일반 공동명의 → 과세대상 아님

1주택 특례 → 기본 계산상 종부세 발생 가능

➡ 이런 구간에서는 일반 공동명의가 훨씬 유리할 가능성이 큽니다.

5. 공시가격 20억 원이면?

이번에는 공시가격이 20억 원이라고 가정해 보겠습니다.

 

일반 공동명의

각각의 지분은 10억 원입니다.

10억 - 기본공제 9억 = 1억 원

 

여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면

1억 × 60% = 6천만 원

입니다.

 

과세표준 3억 원 이하 세율 0.5%를 단순 적용하면

1인당 약 30만 원

입니다.

 

부부 합계로는 약 60만 원 수준입니다.

1주택 특례

20억 원에서 기본공제 12억 원을 빼면

8억 원

입니다.

 

공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은

4억8천만 원

이 됩니다.

 

현재 3억~6억 원 구간은 세율 0.7%, 누진공제 60만 원이므로 단순 산출세액은

4.8억 × 0.7% - 60만원 = 약 276만 원

입니다.

 

세액공제를 하나도 받지 못한다면 일반 공동명의 약 60만 원과 비교해 특례가 불리합니다.

 

그런데 상황이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 고령자·장기보유 공제를 합쳐 최대 80%를 받을 수 있다고 가정하면

 

276만 원 × 20% = 약 55만2천 원

수준까지 줄어들 수 있습니다.

 

이 경우 오히려 일반 공동명의 단순 세액 약 60만 원보다 특례가 조금 유리해질 수도 있습니다.

여기에서 핵심!

공동명의 특례가 유리한지 여부는

집값만 봐서는 판단할 수 없습니다.

나이와 보유기간에 따른 세액공제를 얼마나 받을 수 있는지가 매우 중요합니다.

6. 공시가격 25억이면 어떻게 달라질까?

공시가격이 25억 원으로 올라가면 차이가 더 재미있어집니다.

일반 공동명의

부부 각각의 지분은

12억5천만 원

입니다.

 

기본공제 9억 원을 빼면

3억5천만 원

이 남습니다.

 

공정시장가액비율 60%를 적용하면

2억1천만 원

입니다.

 

세율 0.5% 단순 적용 시 1인당 약 105만 원, 부부 합산 약 210만 원입니다.

1주택 특례

25억 - 12억 = 13억

공정시장가액비율 60%를 적용하면 과세표준은

7억8천만 원

입니다.

 

현재 6억~12억 원 구간의 세율 1.0%, 누진공제 240만 원을 적용하면 단순 산출세액은

약 540만 원

입니다.

 

세액공제를 받지 않는다면 일반 공동명의가 훨씬 유리합니다.

 

하지만 최대 80% 세액공제를 받을 수 있다면

540만 × 20% = 약 108만 원

수준이 됩니다.

 

이 경우에는 특례 방식이 더 유리해질 가능성이 있습니다.

 

7. 한눈에 비교하면 이렇게 됩니다

공시가격	일반 공동명의 단순 세액	1주택 특례 단순 세액	특례 80% 공제 가정
16억	0원	약 120만원	약 24만원
20억	약 60만원	약 276만원	약 55만원
25억	약 210만원	약 540만원	약 108만원

※ 위 표는 50:50 공동명의, 다른 주택 없음, 2026년 현행 기본공제·공정시장가액비율·세율을 적용한 이해용 단순 계산입니다. 실제 종부세에서는 공제할 재산세액, 세부담상한 등 추가 요소가 적용되므로 실제 납부세액과 달라질 수 있습니다.

 

이 표를 보면 한 가지 중요한 특징을 알 수 있습니다.

젊고 보유기간이 짧다면 일반 공동명의가 유리할 가능성이 높고, 나이가 많고 오래 보유했다면 1주택 특례가 유리해지는 구간이 생길 수 있다는 것입니다.

 

 

8. 공동명의라고 무조건 바꾸면 안 되는 이유

여기서 주의할 것이 있습니다.

 

종부세만 보고

“단독명의보다 공동명의가 유리하다니까 지금 공동명의로 바꿔야겠다.”

라고 생각하면 안 됩니다.

 

단독명의 주택의 일부 지분을 배우자에게 넘기면 단순히 종부세 문제만 생기는 것이 아니기 때문입니다.

재산을 배우자에게 이전하는 과정에서는 증여세와 취득세, 등기 비용 등 다른 세금과 비용도 함께 검토해야 합니다.

 

배우자에게 증여할 경우 현재 증여재산공제는 10년간 합산해 6억 원입니다. 하지만 증여세 공제와 별개로 취득 관련 비용 등이 생길 수 있습니다.

 

따라서 종부세 몇십만 원 또는 몇백만 원을 줄이기 위해 명의를 변경했다가 다른 비용이 더 많이 발생하는 상황은 피해야 합니다.

 

9. 공동명의 특례 신청은 언제 할까?

부부 공동명의 1주택자 과세특례는 자동으로 적용되는 것이 아니라 대상자가 신청해야 합니다.

 

국세청은 종부세 합산배제 및 과세특례 신고기간을 통상 9월 16일부터 9월 30일까지 운영하고 있으며, 부부 공동명의 1주택자 특례 대상자도 이 기간에 홈택스 또는 서면으로 신고할 수 있도록 안내하고 있습니다.

 

따라서 올해 특례를 고려하고 있다면 9월에

일반 공동명의 방식과 특례 적용 방식의 예상세액을 먼저 비교

해보는 것이 좋습니다.

 

10. 이런 사람은 일반 공동명의부터 비교해보세요

일반 공동명의가 유리할 가능성이 높은 경우

✔ 공시가격이 공동명의 기본공제 범위에 가까운 경우

✔ 부부 지분이 비슷한 경우

✔ 아직 60세 미만인 경우

✔ 주택 보유기간이 짧은 경우

✔ 고령자·장기보유 세액공제를 거의 받을 수 없는 경우

 

11. 이런 사람은 1주택 특례를 꼭 비교해보세요

공동명의 1주택 특례가 유리해질 가능성이 있는 경우

✔ 주택을 오랫동안 보유한 경우

✔ 납세의무자가 60세 이상인 경우

✔ 고령자공제와 장기보유공제를 동시에 받을 수 있는 경우

✔ 두 공제를 합친 세액공제율이 높은 경우

✔ 주택 공시가격이 상당히 높은 경우

 

12. 2027년 종부세 개편도 다시 확인해야 합니다

앞선 글에서 살펴본 것처럼 정부는 2026년 세제개편안을 통해 거주용 1주택에 대한 종부세 부담을 조정하는 방안을 제시했습니다.

따라서 지금 계산한 내용은 2026년 현행 제도를 이해하기 위한 기준으로 보는 것이 좋습니다.

 

2027년 종부세를 실제 계산할 때는 국회를 거친 최종 개정 내용과 공동명의 특례에 적용되는 세부 기준을 다시 확인해야 합니다.

특히 공동명의는 일반 공동명의와 1세대 1주택 특례의 구조가 달라 세법 개정에 따라 어느 쪽이 유리한지가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 부부 공동명의면 종부세 공제가 18억 원인가요?

일반적인 50:50 공동명의에서는 각 배우자가 자신의 지분에 대해 각각 9억 원의 기본공제를 적용받기 때문에 결과적으로 합산하면 18억 원 수준으로 이해할 수 있습니다. 다만 하나의 18억 원 공제가 적용되는 구조는 아닙니다. 국세청의 현행 일반 개인 주택분 기본공제는 9억 원입니다.

 

Q2. 공동명의 1주택 특례를 신청하면 공제는 얼마인가요?

2026년 현행 기준 1세대 1주택 방식의 기본공제는 12억 원입니다. 대신 요건을 충족하면 고령자·장기보유 세액공제를 적용할 수 있습니다.

 

Q3. 공동명의가 무조건 단독명의보다 유리한가요?

아닙니다. 종부세뿐 아니라 명의 변경 과정에서 발생할 수 있는 증여세, 취득 관련 비용 등을 함께 봐야 합니다.

 

Q4. 젊은 부부도 공동명의 특례를 신청하는 것이 좋나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 나이와 보유기간에 따른 세액공제가 크지 않다면 일반 공동명의의 각 9억 원 공제를 적용하는 방식이 더 유리할 수 있습니다.

 

Q5. 특례는 매년 다시 신청해야 하나요?

특례 신청과 이후 적용 여부는 해당 연도의 신고 안내 및 기존 신청 상태를 확인하는 것이 안전합니다. 변경사항이 있다면 반드시 다시 확인해야 합니다. 국세청은 과세특례 신고 관련 절차를 별도로 안내하고 있습니다.

 

정리｜공동명의의 정답은 하나가 아닙니다

부부 공동명의 종부세를 검색하다 보면

“공동명의가 무조건 유리하다.”

 

또는

“장기보유자는 특례가 무조건 유리하다.”

라는 이야기를 볼 수 있습니다.

 

하지만 실제로는 그렇게 단순하지 않습니다.

종부세 공동명의 판단 순서

① 주택의 실제 공시가격 확인

② 부부 각각의 지분율 확인

③ 일반 공동명의 방식 계산

④ 1주택 특례 방식 계산

⑤ 납세의무자의 나이 확인

⑥ 주택 보유기간 확인

⑦ 고령자·장기보유 세액공제 적용

⑧ 두 방식의 최종 예상세액 비교

순서로 살펴보는 것이 가장 좋습니다.

특히 공시가격이 비교적 낮고 세액공제를 많이 받을 수 없는 부부라면 일반 공동명의가 유리할 가능성이 높고, 반대로 오랫동안 한 집을 보유한 고령자의 경우에는 1주택 특례를 적용했을 때 세액공제 효과가 커질 수 있습니다.

그래서 공동명의 1주택자라면 9월 특례 신청기간 전에 두 가지 방법을 한 번 계산해보는 것을 추천합니다.

이번 글까지 읽었다면 종부세를 볼 때 단순히

“우리 집이 20억이 넘느냐?”

만 따지는 것보다

공시가격 → 명의 → 기본공제 → 보유기간 → 나이 → 세액공제

순으로 확인하는 것이 훨씬 정확하다는 것을 이해하셨을 겁니다.

「1주택 종부세 20억 개편 → 집값별 종부세 계산 → 부부 공동명의 비교」까지 이번 3편으로 종부세 시리즈는 마무리하겠습니다.

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참고자료

국세청 「종합부동산세 세액계산 흐름도」
국세청 「합산배제 및 과세특례 신고」
국세청 「부부 공동명의 1주택자 과세특례」
재정경제부 「2025년 세제개편 후속 시행령 개정안」

 

집값 20억이면 종부세 안 낼까? 1주택 종부세 개편 쉽게 정리