집값 15억·18억·20억·25억 종부세 얼마일까?｜공시가격별 계산 예시

앞선 글에서는 정부의 2026년 세제개편안에 따라 거주용 1주택자의 종합부동산세 기본공제가

공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높아지는 내용을 살펴봤습니다.

 

집값 20억이면 종부세 안 낼까? 1주택 종부세 개편 쉽게 정리

 

 

그런데 아마 가장 궁금한 건 이것일 겁니다.

“그래서 우리 집이 18억이면 종부세를 얼마나 내는 걸까?”

 

또는

“20억 집이면 정말 종부세가 없어지는 걸까?”

 

이번 글에서는 아파트 시세를

15억 → 18억 → 20억 → 25억 원

으로 나눠 실제 계산이 어떻게 달라지는지 아주 쉽게 살펴보겠습니다.

 

다만 먼저 꼭 기억해야 할 것이 있습니다.

중요!

종부세는 아파트의 현재 매매가격이나 실거래가격으로 계산하지 않습니다.

주택의 공시가격을 기준으로 계산합니다.

따라서 아래 금액은 이해를 돕기 위해 공시가격을 일정 비율로 가정한 예시이며 실제 납부세액과는 다를 수 있습니다.

 

 

먼저 결론｜15억·18억·20억·25억이면 어떻게 달라질까?

이 글에서는 계산을 쉽게 이해하기 위해 공시가격이 시세의 약 70%라고 단순 가정해 보겠습니다.

아파트 시세	공시가격 가정	2026년 단순 계산	2027년 개편안 단순 계산
15억	10.5억	과세 대상 아님	과세 대상 아님
18억	12.6억	약 18만원*	과세 대상 아님
20억	14억	약 60만원*	과세 대상 아님
25억	17.5억	약 171만원*	약 122만5천원*

* 위 금액은 공시가격을 시세의 70%로 임의 가정한 뒤 기본공제·공정시장가액비율·세율까지만 적용한 이해용 계산입니다. 실제 종부세에서는 재산세 상당액 공제, 연령·보유기간 세액공제, 세부담 상한 등이 추가로 적용되므로 실제 납부액은 달라질 수 있습니다.

 

2026년 현행 기준에서는 1세대 1주택 기본공제가 12억 원이고 공정시장가액비율은 60%입니다. 과세표준 3억 원 이하 구간의 세율은 0.5%, 3억~6억 원은 0.7%가 적용됩니다.

 

종부세는 어떻게 계산할까?

복잡하게 생각할 필요 없이 기본 구조부터 보면 이해하기 쉽습니다.

종부세 기본 계산 순서

① 공시가격 확인
↓
② 기본공제 차감
↓
③ 공정시장가액비율 적용
↓
④ 종부세 과세표준 계산
↓
⑤ 세율 적용
↓
⑥ 재산세 상당액 공제
↓
⑦ 연령·보유기간 세액공제 적용
↓
최종 종부세 계산

국세청이 안내하는 2026년 종부세 계산 구조 역시 공시가격에서 공제금액을 빼고 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용한 뒤 세율을 적용하는 방식입니다.

 

① 집값 15억 원이면 종부세는?

먼저 시세가 15억 원인 아파트를 생각해 보겠습니다.

 

공시가격을 시세의 약 70%라고 단순 가정하면

15억 × 70% = 약 10억5천만 원

입니다.

 

2026년 현재 1세대 1주택 기본공제는 12억 원입니다.

 

따라서 이번 가정에서는

공시가격 10.5억 ＜ 기본공제 12억

이므로 종부세 과세대상이 아닙니다.

 

2027년 정부 개편안에서는 거주용 1주택 기본공제를 14억 원으로 올리는 내용이 담겨 있으므로 역시 과세대상이 되지 않습니다.

시세 15억 예시

공시가격 가정 : 10.5억
2026년 : 종부세 대상 아님
2027년 개편안 : 종부세 대상 아님

② 집값 18억 원이면 종부세는?

이번에는 시세 18억 원인 아파트입니다.

같은 방식으로 공시가격을 70%라고 가정하면

18억 × 70% = 12억6천만 원

입니다.

2026년 기준

1세대 1주택 기본공제 12억 원을 빼면

12.6억 - 12억 = 6천만 원

이 남습니다.

 

여기에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용합니다.

6천만 원 × 60% = 3,600만 원

종부세 과세표준은 약 3,600만 원이 됩니다.

 

3억 원 이하 구간의 현행 세율 0.5%를 적용하면

3,600만 원 × 0.5% = 약 18만 원

입니다.

 

다만 이것이 최종 고지액은 아닙니다.

 

실제 계산에서는 이미 낸 재산세 중 일정 금액을 빼고, 조건을 충족한 1세대 1주택자는 연령·보유기간 세액공제도 추가로 받을 수 있습니다. 국세청은 보유기간과 연령 공제를 합산해 최대 80%까지 세액공제를 적용하고 있습니다.

 

2027년 개편안 기준

거주용 1주택 기본공제가 14억 원으로 올라간다면

공시가격 12.6억 ＜ 14억

이므로 종부세 과세대상에서 빠지게 됩니다.

시세 18억 예시

공시가격 가정 : 12.6억
2026년 단순 세액 : 약 18만원
2027년 개편안 : 과세 대상 아님

 

 

③ 집값 20억 원이면 종부세는?

이번 종부세 개편에서 가장 관심을 받는 구간입니다.

“20억 집까지 종부세가 없어진다.”

라는 표현이 여기에서 나옵니다.

 

시세 20억 원의 공시가격을 70%라고 단순 가정하면

20억 × 70% = 14억 원

입니다.

2026년 기준

현재 기본공제 12억 원을 적용하면

14억 - 12억 = 2억 원

입니다.

 

여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면

2억 × 60% = 1억2천만 원

이 과세표준이 됩니다.

 

3억 원 이하 세율 0.5%를 적용하면

1억2천만 원 × 0.5% = 약 60만 원

입니다.

 

2027년 개편안 기준

정부 개편안이 그대로 시행되고 거주용 1주택 요건을 충족한다고 가정하면 기본공제가 14억 원으로 올라갑니다.

공시가격 14억 - 기본공제 14억 = 0원

따라서 이 가정에서는 종부세 과세대상이 아닙니다.

 

정부가 이번 세제개편안을 설명하면서 “공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원까지 과세 제외”라고 표현한 이유입니다.

핵심 포인트

“집값 20억까지 무조건 종부세 면제”가 아니라

거주용 1주택 + 공시가격 14억 원 이하

라는 조건으로 이해하는 것이 더 정확합니다.

④ 집값 25억 원이면 종부세는?

이번에는 개편 이후에도 종부세 대상이 될 가능성이 높은 시세 25억 원 아파트를 살펴보겠습니다.

 

공시가격을 시세의 70%라고 가정하면

25억 × 70% = 17억5천만 원

입니다.

2026년 기준

현행 기본공제 12억 원을 빼면

17.5억 - 12억 = 5.5억

입니다.

 

공정시장가액비율 60% 적용

5.5억 × 60% = 3.3억

과세표준이 약 3억3천만 원입니다.

 

현재 2주택 이하 개인의 과세표준 3억~6억 원 구간은 세율 0.7%, 누진공제 60만 원이 적용됩니다.

 

따라서 단순 계산하면

3.3억 × 0.7% - 60만원 = 약 171만원

입니다.

 

2027년 개편안 기준

거주용 1주택 기본공제 14억 원을 적용하면

17.5억 - 14억 = 3.5억

입니다.

 

정부안에 따라 2027년 1세대 1주택 공정시장가액비율을 70%로 적용한다고 가정하면

3.5억 × 70% = 2억4,500만 원

이 과세표준이 됩니다.

 

정부 개편안은 2027년 1세대 1주택자의 주택분 공정시장가액비율을 현행 60%에서 70%로 높이는 내용을 담고 있습니다.

 

이 과세표준은 3억 원 이하 구간에 해당하므로 정부안의 0.5% 구간을 적용해 단순 계산하면

2억4,500만 원 × 0.5% = 약 122만5천 원

수준입니다.

 

정부 세제개편안에서는 3억 원 이하 구간의 0.5% 세율은 유지하는 구조가 제시됐습니다.

 

즉 이번 단순 예시에서는

약 171만원 → 약 122만5천원

으로 계산됩니다.

 

다만 다시 한번 강조하지만 재산세 상당액 공제와 개인별 세액공제가 빠진 금액이기 때문에 실제 고지되는 종부세와는 다를 수 있습니다.

 

그런데 왜 20억까지는 0원인데 25억부터 갑자기 세금이 생길까?

핵심은 기본공제입니다.

정부 개편안 기준 거주용 1주택자는 공시가격 14억 원까지 기본공제를 받을 수 있습니다.

 

예를 들어

 

공시가격 13억 → 기본공제 14억보다 낮음 → 종부세 대상 아님

공시가격 14억 → 기본공제와 같음 → 종부세 대상 아님

공시가격 15억 → 14억 초과분이 생김 → 계산 시작

공시가격 17.5억 → 3.5억 초과 → 계산 시작

이라고 이해하면 쉽습니다.

 

즉 공시가격 14억 원을 넘었다고 해서 17억5천만 원 전체에 종부세가 붙는 것이 아닙니다.

기본공제를 뺀 금액부터 계산합니다.

 

공시가격 14억1천만 원이면 14억 전체에 세금을 낼까?

아닙니다.

 

종부세를 처음 접하면 이 부분을 가장 많이 오해합니다.

예를 들어 개편안 기준으로 공시가격이 14억1천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

 

14억1천만 - 14억 = 1천만 원

 

공제 후 남은 1천만 원을 기준으로 이후 계산이 진행됩니다.

공시가격 전체 14억1천만 원에 세율을 곱하는 것이 아닙니다.

쉽게 기억하세요.

종부세 대상이 됐다고
집값 전체에 세금을 매기는 것이 아닙니다.

공시가격 - 기본공제

에서 계산이 시작됩니다.

오래 보유했다면 실제 종부세는 더 줄어들 수 있습니다

앞에서 계산한 금액을 그대로 낸다고 생각하면 안 됩니다.

1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

현재 국세청 기준 보유기간별 공제율은

• 5년 이상 : 20%
• 10년 이상 : 40%
• 15년 이상 : 50%

입니다.

연령별 공제는

• 60세 이상 : 20%
• 65세 이상 : 30%
• 70세 이상 : 40%

이며 연령공제와 보유기간공제를 함께 적용할 수 있고 현재 합산 한도는 80%입니다.

 

따라서 같은 25억 원 아파트라도

최근 매입한 사람과 15년 이상 보유한 사람이 실제 내는 종부세는 달라질 수 있습니다.

 

 

시세보다 공시가격을 먼저 확인하세요

이번 글에서 15억·18억·20억·25억이라는 숫자를 사용했지만 사실 종부세를 확인할 때 가장 먼저 찾아야 하는 숫자는 아파트 시세가 아닙니다.

 

공시가격입니다.

 

같은 시세 20억 원인 아파트라고 해도

A아파트 공시가격은 13억5천만 원이고

B아파트 공시가격은 14억5천만 원일 수 있습니다.

 

그렇다면 종부세 결과도 달라질 수 있습니다.

 

따라서

우리 집 종부세 확인 순서

① 우리 집 현재 시세 확인

② 공동주택 공시가격 확인

③ 1세대 1주택 여부 확인

④ 거주용 주택 해당 여부 확인

⑤ 적용연도 확인

⑥ 기본공제 적용

⑦ 공정시장가액비율 적용

⑧ 세율·재산세 공제·세액공제 확인

순서로 살펴보는 것이 가장 정확합니다.

2026년과 2027년을 반드시 구분해야 합니다

이번 글에서 가장 중요한 부분입니다.

2026년에 바로 공시가격 14억 원 기준이 적용되는 것은 아닙니다.

 

2026년 8월 현재 국세청이 안내하는 1세대 1주택 기본공제는 12억 원이고 주택분 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부가 발표한 2026년 세제개편안은 거주용 1주택 기본공제를 14억 원으로 높이고, 1세대 1주택 공정시장가액비율을 2027년 70%로 조정하는 내용을 담고 있습니다.

구분	2026년 현행	2027년 개편안
거주용 1주택 기본공제	12억	14억
공정시장가액비율	60%	70%

또한 세제개편안은 법 개정 절차를 거쳐야 하므로 실제 적용 전에는 최종 확정된 세법을 다시 확인해야 합니다.

 

자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 시세 18억이면 종부세를 내나요?

시세만으로 판단할 수 없습니다. 이 글처럼 공시가격을 12.6억 원으로 가정하면 2026년 현행 기준에서는 과세대상이지만, 정부의 2027년 개편안에서 거주용 1주택 공제 14억 원이 적용된다면 과세대상에서 빠질 수 있습니다.

 

Q2. 20억 아파트면 2027년부터 종부세가 무조건 0원인가요?

아닙니다. 시세가 아니라 실제 공시가격을 확인해야 합니다. 정부가 말한 시가 약 20억 원은 공시가격 14억 원을 설명하기 위한 환산 수준입니다.

 

Q3. 공시가격이 14억 원을 넘으면 전체 금액에 종부세가 붙나요?

아닙니다. 기본공제 금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산합니다.

 

Q4. 25억 원짜리 아파트의 종부세가 정말 122만5천 원인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 이 글에서는 시세 대비 공시가격을 70%로 가정하고 정부 개편안의 기본 구조만 적용한 단순 예시입니다. 실제 공시가격, 재산세 공제, 연령, 보유기간 등에 따라 실제 세액은 달라집니다.

 

Q5. 오래 보유하면 종부세가 줄어드나요?

현재 1세대 1주택자는 보유기간과 연령에 따라 세액공제를 받을 수 있으며 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.

정리｜20억이라는 숫자보다 공시가격을 보세요

이번 종부세 개편을 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 20억 원입니다.

하지만 실제로 더 중요한 숫자는

 

공시가격 14억 원

입니다.

 

이번 예시를 다시 정리하면

공시가격을 시세의 70%로 가정한 단순 예시

🏠 시세 15억 → 공시가격 10.5억 → 개편안 기준 과세 제외

🏠 시세 18억 → 공시가격 12.6억 → 개편안 기준 과세 제외

🏠 시세 20억 → 공시가격 14억 → 개편안 기준 과세 제외

🏠 시세 25억 → 공시가격 17.5억 → 종부세 계산 대상

이라고 이해하면 쉽습니다.

결국

“우리 집이 20억이냐 아니냐?”

보다 먼저 확인해야 할 질문은

“우리 집 공시가격이 얼마인가?”

입니다.

그리고 부부 공동명의라면 이야기가 또 달라집니다.

단독명의와 공동명의는 공제 방식과 1세대 1주택 특례 선택에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

다음 글에서는 「부부 공동명의 종부세가 더 유리할까?｜단독명의와 세금 비교」를 쉽게 정리해보겠습니다.

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참고자료

국세청 「종합부동산세 세액계산 흐름도」
국세청 「2026년 종합부동산세 요약표」
재정경제부 「2026년 세제개편안」

 

부부 공동명의 종부세가 더 유리할까?｜단독명의·공동명의 계산 비교